100% hypotéky postupne miznú z trhu. Kde sa ešte dajú vybaviť?

Prečo banky postupne obmedzujú 100% hypotéky?

Začalo to odporúčaním NBS zo 7.10.2014, ktorým NBS odporúča poskytovať nové úvery na bývanie s maximálnou hodnotou LTV na úrovni najviac 90 %. NBS dokonca v odporúčaní spresňuje percentuálny objem novoposkytnutých úverov na bývanie s LTV prevyšujúcim 90%, a to nasledovne:

• 25 % na obdobie do 30. júna 2015;
• 20 % na obdobie od 1. júla 2015 do 31. marca 2016;
• 15 % na obdobie od 1. apríla 2016 do 31. decembra 2016;
• 10 % na obdobie od 1. januára 2017.

Takže malo by to byť ešte prísnejšie. Podľa toho ako banky začali, tak už verím, že budú pokračovať aj naďalej.

Banky sa totiž tomu nejako veľmi nebránia. Dokonca si myslím, že to privítali. Znížia si riziko pri poskytovaní úverov na bývanie a okrem toho viac zarobia na spotrebných úveroch, ktorými si ľudia dofinancujú chýbajúcu časť v inej banke.

100% hypotéky poskytuje stále menej bánk

Priznám sa, že toto odporúčanie som aj ja ako sprostredkovateľ bral na ľahkú váhu. Nepredpokladal som, že banky to zoberú až tak vážne a okrem toho, asi mám šťastie, ale obyčajne ma kontaktujú ľudia, ktorí 100% hypotéky riešiť nemusia a aj keď to bolo potrebné, tak takmer vždy vybavenie 100% hypotéky išlo ľahko.

Situácia sa začala meniť koncom roka 2014. Najskôr prišla so zmenou UniCredit Bank, ktorá zaviedla pri hypotékach nad 90% LTV prirážku 2% k úroku. To znamená, že keď pri 90% LTV dostanete úrok 2,19% p.a. (bez ich drahého poistenia), tak pri 100% LTV, resp. nad 90% LTV dostanete úrok 4,19%. Hypotéky na 100% poskytujú, ale nikto si ich nezoberie. Vymysleli si to celkom dobre.

Potom prišli na rad ďalšie banky. SLSP zvýšila úroky pri hypotékach nad 90% LTV a sprísnila výnimkovú politiku na zľavy z úroku pri 100% hypotékach. Potom prišlo prekvapenie od Sberbank, ktorá zrušila 100% hypotéky a od nedávna poskytuje hypotéky maximálne do 90% LTV. Dokonca sa pridala aj ČSOB, ktorá už poskytuje hypotéky len do 90% LTV a 100% hypotéky poskytuje už len pri niektorých developerských projektoch (hlavne v BA) a ľuďom s najlepším ratingom (A, B podľa ich hodnotenia).

Ktoré banky ešte poskytujú 100% hypotéky?

Je ich menej ako donedávna. Ak sa pozriem na posledné prepočty, ktoré som pripravoval ľuďom, ktorým som vybavil 100% hypotéku, tak na 100% LTV sa môžete dostať v týchto bankách:

• SLSP,
• VÚB,
• mBank,
• Tatrabanka,
• Čsob banka,
• UniCredit Bank.

Aj tieto banky si však vyberajú, ktorým ľuďom 100% hypotéku poskytnú a ktorým nie. Mnohé z týchto bánk na 100% hypotéku dávajú prirážku na úrok vyššiu ako v minulom roku.

Ostatné banky sú už pri 100% hypotéke mimo hry. Maximálne LTV u nich vyzerá nasledovne:

• Sberbank 90%,
• Oberbank 80%,
• OTP banka 90%,
• Prima banka 80%.

Banky, ktoré som spomenul, že ešte dávajú 100% hypotéku, ju nedajú automaticky každému. V mnohých prípadoch som bol prekvapený aj ja. Poslednému človeku, ktorému som robil prepočet na 100% hypotéku, dokonca banka, za ktorou „idú najlepší“ ponúkla len 80% financovanie aj napriek tomu, že spadá do ich kategorizácie VIP klientov (príjem nad 1.700 €). Dôvodom je jeho vzdelanie a krátka doba zamestnania. Verím tomu, že by som to tam na výnimku vybavil, ale už to nie je také ľahké ako v minulom roku. V jeho prípade aj tak ideme za lepšími podmienkami do inej banky.

Tým, že banky momentálne budú dodržiavať limity na objem hypoték s LTV nad 90%, tak si budú vyberať klientov, ktorým poskytnú 100% hypotéky. Väčšinou budú vyhrávať ľudia, ktorí majú vysokoškolské vzdelanie, dobré príjmy a celkovo dobrú bonitu.

Stiahnite si zdarma E-BOOK: 7 tipov ako ušetriť na finančných produktoch

Nižšie LTV = nižšie preplatenie na úroku

Ako sa hovorí „všetko zlé, je na niečo dobré“ a platí to aj v tomto prípade. Ak si menej požičiate, tak automaticky aj menej preplatíte. Aký je rozdiel napr. medzi 100% a 80% hypotékou? Nižšie uvádzam prepočet na hypotéku vo výške 100.000 € a 80.000 € pri splatnosti 30 rokov a úroku 2,1% p.a.

Rozdiel v preplatení na úroku je tam takmer 7.000 €. V prípade, že by bol úrok pri 100% financovaní vyšší, čo je veľmi pravdepodobné, tak aj preplatenie bude podstatne vyššie. Napr. pri úroku 2,7% p.a. na 100% hypotéke bude preplatenie až 46.015 €, čo už je rozdiel v úroku viac ako 18.000 €.

Všetko je to však len teória. Dôležité je mať konkrétne prepočty, ktoré platia práve pre vás a rozhodnúť sa podľa presných čísel. Pre niekoho, čo je druhý extrém, ak mu 100% hypotéka vychádza, môže byť dokonca výhodnejšie zobrať si 100% hypotéku a vlastné peniaze môže zhodnotiť viac ako by ušetril na nižšej hypotéke a získaným výnosom môže neskôr spraviť mimoriadnu splátku hypotéky, ktorou ušetrí na úrokoch a skráti si celkovú dobu splácania.

Chcete hrať na istotu? Našetrite si.

Ľudia, ktorí majú vlastné úspory, nemusia vôbec riešiť, či dostanú 100% hypotéku alebo nie. Ak im 100% hypotéka nevyjde, tak použijú pri kúpe nehnuteľnosti vlastné zdroje. Ak im 100% hypotéka vyjde, tak sa môžu rozhodnúť, či vlastné peniaze použijú pri kúpe nehnuteľnosti alebo si ich nechajú ako rezervu, ktorú nechajú zhodnocovať a hypotéku predčasne vyplatia v budúcnosti.

Akú sumu si našetriť? Minimálne 10% z hodnoty nehnuteľnosti a ideálne 30% a viac. Čím menšiu hypotéku si zoberiete, tak tým menej na nej preplatíte. Banky budú do budúcna zvýhodňovať ľudí, ktorí si berú hypotéky s nižším LTV. Toto je isté už teraz. A aj keby to tak nebolo, tak stále je na tom lepšie ten, kto má finančné rezervy.

Kde môžete zhodnotiť svoje peniaze lepšie ako ušetríte na hypotéke s nižším LTV?

V banke to dokážete len veľmi ťažko. Najlepšie termínované vklady zarábajú 2,5% p.a. a tie nie sú prístupné pre každého vzhľadom na minimálnu investíciu. Mimo banky je to omnoho jednoduchšie. K dnešnému dňu (19.2.2015) som si len u jedného obchodníka s podielovými fondmi vyselektoval fondy s výnosom vyšším ako 5% p.a. za posledných 5 rokov. Je ich presne 134 a vybral som schválne len eurové fondy.

Jedným z nich, do ktorého investujem aj ja, fond C-QUADRAT ARTS Total Return Global - AMI, zarába od svojho vzniku viac ako 8% p.a.

Pri pomerne malej volatilite zarába pomerne slušne. A práve preto je obľúbený medzi mnohými ľuďmi, ktorí nemajú radi veľké výkyvy investície a hľadajú vyšší výnos. Ale to som už trošku odbehol od hypoték k investovaniu.

Toto môžete využiť vtedy, ak vlastné zdroje nebudete potrebovať pri kúpe nehnuteľnosti alebo si chcete vytvoriť kapitál na mimoriadne splátky hypotéky a chcete ich zhodnotiť viac ako v banke.

Tipy na záver:

• Ak chcete financovať nehnuteľnosť 100% hypotékou, tak si spravte prehľad hypoték zo všetkých bánk a ich podmienok. Rátajte aj s výnimkami, ktoré je možné vybaviť cez správnych ľudí v banke alebo vhodne zvoleného sprostredkovateľa.
• Vyberte si takú hypotéku, kde preplatíte čo najmenej nielen na úroku, ale aj na vedľajších poplatkoch.
• Rozhodnite sa, či vlastné zdroje použijete pri kúpe nehnuteľnosti alebo ich necháte zhodnocovať tak, že zarobíte viac ako je prípadná úspora na hypotéke s nižším LTV. Vždy si však ponechajte aj dostatočnú ľahko likvidnú rezervu.