Ako na refinancovanie hypotéky po 21.3.2016

Poplatok za predčasné splatenie klesne z 5 na 1%

Refinancovanie hypotéky mimo výročia fixácie sa donedávna oplatilo len v malom množstve prípadov. Výška poplatku je do 21.3.2016 vo väčšine bánk 5% zo zostatku istiny hypotéky, čo je naozaj dosť.

Od 21.3.2016 si však môžu banky účtovať za predčasné splatenie hypotéky maximálne 1% zo zostatku istiny. Táto skutočnosť zásadne mení celý trh refinancovania hypoték.

Banky sa na to pripravili 2 spôsobmi – nastavili zvýhodnené podmienky pre získanie nových klientov a zároveň posilnili svoje retenčné oddelenia na udržanie existujúcich hypoték. Toto všetko hrá do karát ľuďom, ktorí majú hypotéky, budú aktívni a chcú ušetriť.

3 jednoduché tipy, ktoré vám môžu pomôcť pri refinancovaní hypotéky

1. Najskôr vyjednávajte vo svojej banke

Banky dlhé roky naháňajú nových klientov. Každá banka má nastavené svoje plány na získanie nových klientov, ktorí si zoberú novú hypotéku. Častokrát im ponúkajú lepšie podmienky ako majú ľudia na existujúcich hypotékach v tej istej banke.

Banky si boli doteraz isté, že vďaka poplatku 5% za predčasné splatenie hypotéky pri refinancovaní ľudia neodídu. Karta sa však otočila. Veľké banky ako VÚB, Tatra banka a SLSP už v priebehu minulého roka čiastočne zmenili stratégiu a začali ponúkať existujúcim klientom na hypotékach pri výročí dobré podmienky.

Zmena zákona a zníženie poplatku za predčasné splatenie mimo výročia fixácie donútila banky začať konať hneď. Zákon ešte nie je v platnosti, ale viaceré banky sa už správajú ako keby už v platnosti bol.

Napr. VÚB banka už v priebehu minulého roka mnohým ľuďom znížila úrok aj mimo výročia fixácie hypotéky. Stačilo, ak požiadali o predčasné splatenie hypotéky a najneskôr nasledujúci deň im telefonovali z retenčného oddelenia VÚB s ponukou na zníženie úroku.

Začiatkom roka ponúkali úrok 2,69% a ku konca roka v niektorých prípadoch už aj 1,8% p.a. Momentálne svojim klientom, ktorí majú zajačie úmysly, ponúkajú úrok 1,69% a vedia ho zmeniť na existujúcich hypotékach aj mimo výročia fixácie.

Podarilo sa to už viacerým ľuďom a mám s tým aj vlastnú skúsenosť na jednej z hypoték. Na mojej hypotéke vo VÚB mi znížili úrok z 2,44% na 1,69% pri zachovaní pôvodnej fixácie. Tento týždeň podpisujem dodatok k úverovej zmluve. Vzhľadom na výšku hypotéky ušetrím na úrokoch viac ako 100 € mesačne.

Nie je to tutovka v každom prípade. Každý nedostane automaticky dobrý úrok od svojej banky. Každopádne tam smerujte svoje prvé kroky. Ak dostanete dobrú ponuku, tak ušetríte na poplatkoch pri refinancovaní hypotéky. Keď dobrý úrok nedostanete, tak vás čaká refinancovanie hypotéky do inej banky.

Samozrejme ponuku zo svojej banky si vždy porovnajte s podmienkami na trhu. Bánk je veľa a môžete si vyberať.

Stiahnite si zdarma E-BOOK: 7 tipov ako ušetriť na finančných produktoch

2. Spravte si prehľad hypoték na trhu zo všetkých bánk

Refinancovanie hypotéky prináša možnosti získať lepšie podmienky – úspora na mesačnej splátke a celkovom preplatení pri hypotéke alebo pri tých istých nákladoch významne skrátiť obdobie splácania.

Ponuku zo svojej banky si dôkladne porovnajte s hypotékami na refinancovanie od iných bánk. Je ich viac a mnohé z nich majú slušné podmienky. Jedna z nich môže byť tá vaša. Prečítajte si aj tento článok: Refinancovanie hypotéky – ktoré banky preplatia poplatok za predčasné splatenie? V ňom nájdete aktuálne podmienky, ak sa zaujímate o refinancovanie hypotéky.

Na Slovensku poskytujú hypotéky na refinancovanie viaceré banky. Toto je zoznam najznámejších, s ktorými sa pri refinancovaní hypotéky môžete stretnúť :

• ČSOB banka,
• mBank,
• Oberbank,
• OTP Banka,
• Prima banka,
• Sberbank,
• Slovenská sporiteľňa,
• Tatra banka,
• VÚB banka,
• UniCredit Bank.

Nie je možné napísať, ktorá je z nich najlepšia. Podmienky sa v každej banke pravidelne menia podľa situácie na trhu. Navyše podmienky nie sú jednotné pre všetkých ľudí, ale závisia od ich situácie a bonity.

Môžete si dať vypracovať individuálny prehľad hypoték na refinancovanie, aby ste zistili koľko môžete ušetriť a či sa vám oplatí hypotéku refinancovať.

Úroková vojna už medzi bankami začala. Ako prvá prišla s ponukou, ktorá sa dá využiť VÚB banka. Ponúka úrok 1,49% p.a. pri fixácii na 3 a 4 roky. Uvidíme ako zareagujú ďalšie banky.

Pri refinancovaní hypotéky si dajte vypracovať prehľad hypoték zo všetkých bánk, aby ste si mohli vybrať tú, vďaka ktorej najviac ušetríte.

Pri porovnávaní hypoték na refinancovanie sa môžete zamerať na tieto veci:

• úroková sadzba + podmienky na jej získanie,
• doba fixácie úroku,
• doba splácania,
• mesačná splátka,
• poplatok za schválenie hypotéky,
• poplatok za vedenie účtu,
• náklady, ktoré preplatí banka,
• nároky na znalecký posudok,
• nároky na dokladovanie príjmu.

Častokrát vyhráva banka, kde sú najnižšie celkové náklady v kombinácii s najjednoduchším procesom refinancovania hypotéky.

3. Prerátajte si koľko môžete ušetriť  pri refinancovaní hypotéky

Ideálne je refinancovanie hypotéky pri výročí fixácie. Vtedy je rozhodnutie veľmi jednoduché. Stačí si vybrať vhodnú banku z porovnania a viete presne koľko ušetríte.

V prípade refinancovania hypotéky mimo výročia fixácie je situácia odlišná. Vďaka zmene zákona je od 21.3.2016 poplatok zo zostatku istiny už len 1% (doteraz 5%). Neznamená to automaticky, že sa oplatí refinancovať každá hypotéka. Je potrebné si to detailne prerátať.

Pri počítaní výhodnosti refinancovania hypotéky zohľadnite náklady na refinancovanie a úsporu, ktorú získate.

Náklady na refinancovanie hypotéky:

• Poplatok za predčasné splatenie hypotéky (pri refinancovaní hypotéky mimo výročia fixácie).
• Poplatok za vyčíslenie zostatku istiny (banky si ho účtujú mimo výročia fixácie a môže byť až do 150 €).
• Iné poplatky – znalecký posudok (pri byte 100 až 150 €), návrh na vklad záložného práva (66 € pri štandardnom konaní). Niektoré z týchto poplatkov môže preplatiť aj banka, do ktorej si refinancujete hypotéku.

Úspora pri refinancovaní hypotéky:

• Úspora na úrokoch do výročia fixácie starého úveru (toto číslo si viete vyrátať presne).
• Úspora na úrokoch počas plánovanej splatnosti úveru (toto je len odhad, ak by bol rovnaký úrok počas celej splatnosti a to pravdepodobne nebude).
• Zníženie mesačnej splátky alebo skrátenie doby splácania.

Pri prepočtoch zohľadnite okrem vyššie spomínaného aj to, ako klesá zostatok istiny v čase a hlavne vtedy, ak hypotéku navyšujete o poplatky pri refinancovaní pôvodnej hypotéky.

Každému môže vyhovovať niečo iné. Niekto chce platiť nižšiu mesačnú splátku, niekto chce menej preplatiť na úroku a niekto si bude chcieť skrátiť dobu splácania. Refinancovanie hypotéky sa v princípe oplatí jedine vtedy, ak tým získate reálnu úsporu.

Uvediem zopár konkrétnych príkladov. Kvôli prehľadnosti som zostatok hypotéky zjednotil na rovnakú sumu 100.000 €. Refinancovanie prebehne o 1 mesiac a tým pádom zostatok istiny klesne podľa anuitnej splátky v každom prípade rôzne (rátam s tým v prepočte).

Vo všetkých prípadoch rátam s poplatkom za vyčíslenie 149 € a poplatkom za predčasné splatenie, ktoré sú zarátané do výšky nového úveru. Ostatné parametre ako výška aktuálneho úroku, zostávajúca doba splácania a počet mesiacov do výročia fixácie sú odlišné.

Na obrázku nižšie si môžete pozrieť príklady 5 rôznych hypoték. O výhodnosti rozhoduje rozdiel medzi úsporou do výročia fixácie a nákladmi na refinancovanie.

Takmer vo všetkých prípadoch sa refinancovanie hypotéky finančne oplatí z pohľadu zaplatených úrokov. Výnimkou je len hypotéka, kde zostáva do výročia fixácie 6 mesiacov. Pri nej sa každopádne oplatí počkať do výročia a refinancovať ju bez poplatkov. Riešiť sa dá už teraz nakoľko po podpise úverovej zmluvy je 6 mesačné obdobie na čerpanie hypotéky.

Najväčší vplyv na výhodnosť refinancovania hypotéky má okrem výšky úroku na starej hypotéke aj počet mesiacov do výročia. Je to jasne vidieť v príklade hypotéky, kde je úrok 2,5% p.a. Obyčajne to takto vychádza pri hypotékach na dlhšie fixované obdobie.

Ako postupovať pri refinancovaní hypotéky?

• Choďte do svojej banky a spýtajte sa, čo vám môžu ponúknuť.
• Spravte si prehľad hypoték  z bánk na slovenskom trhu.
• Vyrátajte si koľko môžete na hypotéke ušetriť.
• Preneste si hypotéku do novej banky.

---

Môžete si to celé pobehať sami alebo môžete osloviť svojho finančného sprostredkovateľa, ktorý vám okrem prehľadu hypoték a prepočtov môže pomôcť s celým procesom refinancovania hypotéky.