Ako nás voľba krátkej doby splatnosti hypotéky pripravuje o peniaze?

Základné fakty pri určovaní doby splatnosti

Splatnosť hypotéky si môžeme zvoliť v rozmedzí od 3 až do 40 rokov. Obmedzením je pritom maximálny vek žiadateľov o hypotéku, ktorý dosiahnu v čase úplného splatenia svojho dlhu voči banke. Ten sa v posledných rokoch predĺžil až na 70 rokov, dokonca 75 rokov v prípade staršieho z dvojice žiadateľov. Zvyšujúce sa ceny nehnuteľností znižujú dostupnosť bývania.

Aby sme v banke získali vyšší úver na zabezpečenie nášho vysnívaného bývania, splatnosť hypotéky musíme predlžovať. Dlhšia splatnosť nám zníži mesačnú splátku a týmto spôsobom sa aj s nižším príjmom môžem uchádzať o väčšiu sumu hypotéky.

Možno rozmýšľate nad tým, či má zmysel skracovať splatnosť hypotéky, aby som sa jej „zbavil čo najskôr“? Alebo je skôr výhodnejšie splatnosť natiahnuť na maximum a vytvoriť tak väčší priestor v rodinnom rozpočte? Prečo vlastne uvažujeme o kratšej dobe splatnosti hypotéky?

Poďme sa pozrieť na konkrétne fakty a čísla.

Zvoliť skôr krátku, alebo dlhú splatnosť hypotéky?

Každý kvalitný správca rodinných financií sa snaží nielen sledovať stavy rodinných účtov, evidovať príjmy a výdavky, ale tiež tvoriť úspory a tie postupne výhodne zhodnocovať. Kúpa nehnuteľnosti je najväčšia investícia väčšiny ľudí v živote, preto stojí za zváženie venovať hypotéke náležitú pozornosť. Kúpou nehnuteľnosti na hypotéku získame majetok, ktorého cena sa v čase zvyšuje. Toto je extrémne dôležitý fakt, na ktorý mnohí ľudia zabúdajú. Ak sme nehnuteľnosť financovali hypotékou, mali by sme sa pozerať nielen na to, koľko zaplatíme na úrokoch, ale tiež na to, ako sa bude vyvíjať cena/hodnota nášho majetku. Ako teda správne nastaviť splatnosť svojej hypotéky?

Odpoveď je jednoduchá: „Splatnosť hypotéky je najvýhodnejšie nastaviť na maximum.“

Prečo na maximum?

• Splátka hypotéky sa jednoducho musí vždy uhradiť, preto by mala byť minimálna.
• Minimálna splátka hypotéky bude tvoriť minimálnu záťaž na rodinný rozpočet.
• Ak sa mi zníži príjem (choroba, úraz, výpoveď, pokles platu), nemusím siahať hlboko do vrecka, aby som mal na splátku hypotéky.
• Je to ekonomicky najvýhodnejšie riešenie, na raste hodnoty môjho majetku získam viac, ako zaplatím na úrokoch banke.
• Ušetrím viac, úspory zhodnocujem s vyšším zhodnotením, ako zaplatím na úrokoch hypotéky, celková hodnota môjho majetku sa zvyšuje rýchlejším tempom.
• Natiahnutím splatnosti na maximum môžem v konečnom dôsledku získať vyšší úver.

Príklad:

Cena kupovanej nehnuteľnosti 125 000 EUR.
Hypotéka 100 000 EUR (t.j. LTV 80).
Úroková sadzba 0,5%.
Ročný nárast ceny nehnuteľností: 3 %

Tabuľka č.1: Porovnanie rastu cien nehnuteľnosti a zaplatených úrokov hypotéky.

Pri aktuálnych úrokových sadzbách sa nám jednoducho neoplatí skracovať splatnosť hypotéky. Stačí si uvedomiť jednu základnú vec, že hypotéka je jedna strana nerovnice, nehnuteľnosť druhá. Vďaka hypotéke získame majetok, ktorý nám v čase zvyšuje svoju hodnotu. Cenou za to, že získame tento majetok, je úrok hypotéky.

Ak je počas splácania hypotéky zaplatený úrok nižší ako rast hodnoty nášho majetku, na našej hypotéke v skutočnosti zarábame =
„ZVYŠUJEME ČISTÚ HODNOTU NÁŠHO MAJETKU.“

To neplatí len na Slovensku, potvrdzujú to dlhodobé štatistiky vyspelých krajín sveta za posledné desaťročia. Nehnuteľnosti zvyšujú svoju cenu v priemere o niečo viac ako inflácia. Prekáža nám, že za 30 rokov zaplatíme na úrokoch hypotéky 7708 EUR? Stojí nám za to skracovať jej splatnosť, keď vidíme ako výrazne sa tým zvýši naša mesačná splátka hypotéky?

Čo s úsporami, ktoré mi zostanú po úhrade splátky hypotéky?

Dovolím si poukázať ešte na jednu dôležitú vec, čo urobíme s úsporami, ktoré nám v mesačnom rozpočte zostanú pri voľbe dlhšej splatnosti hypotéky. Ak si zvolím 10 ročnú splatnosť hypotéky, počas týchto 10 rokov ušetrím veľmi málo. Splátka hypotéky bude totiž najvyššia. Potom však po zvyšok života môžem tvoriť úspory podstatne rýchlejšie a pritom budem mať hypotéku splatenú. Je takéto nastavenie hypotéky pre mňa ekonomicky výhodné? Pomôžem si opäť našim príkladom. Vzniknú nám 4 scenáre vývoja podľa toho, akú splatnosť hypotéky si zvolíme. Povedzme že mám k dispozícií 1000 € mesačne, ktoré si vyčlením na splátku hypotéky a zvyšok budem po celú dobu splatnosti investovať. Ak mám napríklad 25 rokov, náš prepočet vyčísli vývoj hodnoty môjho majetku na ďalších 40 rokov, t.j. až do 65 rokov.

Príklad:

Mesačný rozpočet na hypotéku + úspory= 1000 €.
Hypotéka 100 000 EUR (t.j. LTV 80).
Úroková sadzba 0,5%. Splatnosti 10,20,30 a 40 rokov.
Priemerné ročné zhodnotenie úspor: 6,5 %
Pozn.: Úspory zhodnocujeme investovaním do indexu S&P 500 s priemerným ročným rastom hodnoty 6,5 % (vrátane dividend a očistené o vplyv inflácie, vypočítané na 93 ročnom časovom horizonte od roku 1928 do 2020).

Tabuľka č.2: Výhodnosť voľby doby splatnosti hypotéky vzhľadom na tvorbu úspor

V tabuľke č.1 sme si na príklade ukázali, že na raste hodnoty našej nehnuteľnosti získame viac, ako zaplatíme na úrokoch hypotéky. Celková preplatenosť (suma zaplatených úrokov) z toho dôvodu nie je pre nás kľúčovým faktorom pri rozhodovaní o voľbe doby splatnosti našej hypotéky. Tabuľka č. 2 odhalila skutočné ekonomické dôsledky nášho rozhodnutia. Ako môžete vidieť v poslednom riadku tabuľky, sú to skutočne obrovské straty, ktoré môžeme nášmu majetku spôsobiť nie celkom optimálnym rozhodnutím. Čím kratšiu splatnosť hypotéky si zvolíme, tým väčšia bude naša výsledná strata. Voľba hypotéky s maximálnou splatnosťou je naša TOP VOĽBA. Všetky ostatné scenáre budú pre nás menej výhodné.

„Ak by sme sa rozhodli splatiť svoj dlh za 10 rokov, naša strata dosiahne -473 314 EUR.“

Na tomto jednoduchom príklade sme si ukázali, ako nás jedno malé rozhodnutie v mladosti môže za 40 rokov pripraviť o stovky tisíc EUR. Samozrejme konkrétny klient nebude smútiť, pretože hodnota jeho majetku bude po 40 rokoch 1 274 937 EUR. Možno si ani nebude vedomý toho, že sa v skutočnosti pripravil o takmer pol milióna EUR.

Kedy je kratšia splatnosť hypotéky pre mňa výhodnejšia?

Kedy môže byť pre mňa vhodnejšie voliť kratšiu dobu splatnosti hypotéky?

• STRES ZO ZALOŽENIA NEHNUTEĽNOSTI BANKE – jednoducho nemôžem pokojne spávať, kým z katastra nezmažem záložné právo banky.
• HYPOTEKÁRNA APOKALYPSA - ak sa drasticky zvýšia úrokové sadzby (sadzba úveru musí byť viac ako 2,9 násobne vyššia ako % rastu cien nehnuteľností).
• CHOROBNÝ ROZHADZOVAČ - ak nie som schopný ušetriť ani EURO a celú výplatu vždy miniem.

Existuje reálna hrozba, že sa úrokové sadzby hypoték zvýšia tak výrazne, že preplatenosť hypotéky na úrokoch bude vyššia ako nárast cien nehnuteľností? Teoreticky je to možné. Ak by sme brali do úvahy, že sa ceny nehnuteľností zvyšujú o 3 % ročne, potom by museli byť priemerné úrokové sadzby hypoték na úrovni minimálne 8,71 %. Aj to by platilo len pri 30 ročnej hypotéke. Na horizonte 40 rokov by sme museli ísť až na úrokovú sadzbu 9,52 %, kedy by zaplatené úroky prevyšovali rast hodnoty nášho majetku. 40 ročné hypotéky sú v súčasnosti využívané len ojedinele, preto zostaneme pri zaužívanej 30 ročnej splatnosti.

Vyzeralo by to nasledovne:

Dokážete si predstaviť situáciu, že by sa Vaša splátka 30 ročnej hypotéky zvýšila z 299 EUR na 783 EUR? Boli by ste schopní naďalej splácať Vašu hypotéku? Myslíte, že by sa v tom čase ceny nehnuteľností vyvíjali pozitívne? Táto hypotéza nie je príliš reálna, lebo úrokové sadzby reagujú na vývoj cien. Ak by ceny tovarov a služieb rástli príliš rýchlo, centrálne banky zakročia a zvýšia centrálnu úrokovú sadzbu. Akonáhle sa rast cien zastaví, úrokové sadzby poklesnú.

Navyše pri týchto hypotetických sadzbách by sme tu nemali problémy len so splácaním hypoték. Začali by krachovať mnohé krajiny, ktoré sú dnes extrémne zadĺžené, rovnako tak firmy a spustila by sa obrovská špirála krachov, prepúšťania a ekonomická depresia, ktorá by bola najhoršou za posledných 90 rokov.

„V cenách nehnuteľností môžu nastať strednodobé výkyvy, dlhodobo si však budú uchovávať svoju hodnotu voči inflácií“.

Vráťme sa ale naspäť do reality. Pokým nepríde hypotekárna „apokalypsa“, splatnosť hypotéky pokojne môžeme nastavovať na maximum. Dôležité je ale tvoriť úspory a tie efektívne zhodnocovať. To nás pripraví aj na prípadný nepriaznivý scenár, ktorý môže niekedy v budúcnosti nastať. Našou úlohou ako prémiových investičných poradcov je však maximalizovať hodnotu majetku našich klientov v čase. Preto je našou povinnosťou upozorniť klienta na tieto dôležité rozhodnutia a ich ekonomické dôsledky.

Každý klientský prípad je špecifický a modeluje sa individuálne podľa veku, príjmovej situácie, či aktuálnej situácie na finančných trhoch a trhu nehnuteľností. Správa hypotéky nekončí jej podpísaním pri kúpe Vašej nehnuteľnosti. Našou úlohou je zabezpečovať Vám takú starostlivosť, aby ste v konkrétnom čase mali vždy tie najlepšie podmienky, aké je možné na trhu získať. Správa Vašej hypotéky sa skončí až jej úplným splatením, ktoré nastane o desiatky rokov. A to je len jeden kúsok investičnej skladačky, ktorej cieľom je maximálny rast hodnoty Vášho majetku v čase.

Verím, že Vám tento článok pomôže v tom, aby ste urobili tie najlepšie rozhodnutia v nastavení Vašej hypotéky. Možno máte chuť zveriť jej správu do rúk tých najlepších odborníkov, ktorí jej doprajú náležitú starostlivosť. A možno Vám to pomôže výrazne zvýšiť budúcu hodnotu Vášho majetku. Ak máte pritom priestor venovať svoj drahocenný čas obľúbenejším aktivitám ako sú financie, bola by škoda to nevyužiť.

V prípade akýchkoľvek otázok nás neváhajte kontaktovať.