Ako donútite svoju banku, aby vám znížila úrok na hypotéke?

Väčšina existujúcich hypoték má vyšší úrok ako nové

Človeka ide skoro rozdrapiť, keď vidí reklamu na hypotéku s úrokom 2% p.a. a uvedomí si, že on platí 3, 4 alebo 5% p.a. na svojej vlastnej hypotéke. Ak ste si hypotéku brali v minulosti, kedy boli hypotéky drahšie a zaviazali ste sa fixáciou úrokovej sadzby, tak platíte momentálne o dosť viac, ako klienti, ktorí si hypotéku zoberú teraz.

Spravodlivé to nie je, ale je to tak. Nemôžete za to vy a nemôže za to ani sprostredkovateľ, či pracovník v banke, ktorý vám hypotéku vybavil. Zmenila sa cena peňazí, zväčšila sa konkurencia a zvýšil sa tlak na banky, aby išli s úrokmi na hypotékach dole.

O koľko zaplatíte viac pri vyššom úroku?

Prerátal som mesačné splátky a preplatenie na hypotéke vo výške 100.000 €, kde je doba splácania 30 rokov a rátal som s rovnakým úrokom počas celej doby. Preplatenie rátam bez mimoriadnych splátok, ktoré znižujú celkové preplatenie a skracujú dobu splácania.

Rozdiel v mesačnej splátke môže byť pár desiatok EUR, no pri vyššom úrokovom rozdiele to môže byť aj viac ako 150 €. Omnoho väčší rozdiel je pri celkovom preplatení na úrokoch. Rozdiely sa rátajú v násobkoch 10.000 €. Donútiť banku znížiť úrok na existujúcej hypotéke sa určite vyplatí a úspora je naozaj obrovská.

Pre nižší úrok na hypotéke musíte byť aktívny

Banka úrok na hypotéke len tak sama od seba nezníži. Dokonca aj pri výročí fixácie ponúka tá istá banka existujúcim klientom vyššie úroky ako novým, ktorí si hypotéku berú teraz (až na pár výnimiek). Ak chcete nižší úrok na hypotéke, tak musíte niečo pre to spraviť. Aktivita sa vyplatí v podobe úspory na preplatení.

Stiahnite si zdarma E-BOOK: 7 tipov ako ušetriť na finančných produktoch

Čo spraviť, aby vám banka znížila úrok na hypotéke?

Pozrime sa na to zo strany banky. Banka vám požičala peniaze a vy jej za to platíte úrok. Čím vyšší úrok banke platíte, tým má banka vyšší príjem. Ak banke budete platiť nižší úrok, tak banka bude mať nižší príjem. Banka má veľkú motiváciu udržať čo najvyšší úrok.

Na druhej strane je motivácia vaša, zaplatiť banke čo najmenej. Ak zo svojej banky odídete, tak vaša banka nebude mať nič. Pre banku je lepšie dostať niečo ako nič. Aj z nižšej marže pri nižšom úroku banka inkasuje príjem, z ktorého si v mnohých prípadoch dokáže stále vytvoriť zisk. Okrem toho banke platíte iné poplatky, z ktorých si zisk vytvorí určite. Väčšina bánk si zvolí radšej niečo, aj keď menej, ako nič.

Získanie nového klienta stojí banku viac peňazí ako udržanie existujúceho. Toto si niektoré banky konečne uvedomili a začali sa podľa toho správať. A práve preto správna struna, na ktorú je potrebné zahrať, je tá o odchode z banky. Jej tóny otvárajú priestor na zníženie sadzby na vašej hypotéke.

Refinancovanie hypotéky do inej banky

Refinancovanie hypotéky do inej banky je prvá vec, ktorá napadne ľuďom, ak chcú platiť menej na svojej hypotéke. Samotné banky na to robia masívne kampane už dlhšie obdobie. Na Slovensku vznikla skupinka ľudí, ktorí sa stali úverovými turistami a cestujú z banky do banky za lepšími podmienkami.

Banky sa tomu začali brániť zvyšovaním poplatkov (predčasné splatenie, vyčíslenie zostatku dlhu, súhlas so zriadením záložného práva pre inú banku).

Pre ľudí, ktorí v novej banke získajú nižší úrok ako v pôvodnej banke a refinancujú hypotéku v čase výročia fixácie, sú častokrát tieto poplatky zanedbateľné aj keď k tomu zarátame kolok na katastri. Keď k tomu pridáme možnosť skrátenia doby splácania, tak úspora je neporovnateľne väčšia. Hypotéku je vďaka nižšiemu úroku možné skrátiť o niekoľko rokov viac ako je zostatok doby splácania na pôvodnej hypotéke.

Dokonca v niektorých prípadoch sa oplatí hypotéku refinancovať aj pri platení poplatku za predčasné splatenie mimo fixácie. Hlavne ak je naozaj veľký rozdiel v úroku a ďaleko do výročia fixácie. Vtedy celkovo zaplatený úrok do výročia fixácie na pôvodnej hypotéke môže byť o dosť vyšší ako súčet všetkých poplatkov a preto sa to môže vyplatiť.

Banky dokonca začali preplácať poplatok za predčasné splatenie hypotéky v pôvodnej banke. Tu nájdete prehľad bánk, ktoré preplácajú poplatok za predčasné splatenie.

Aby ste zistili, kedy sa vám refinancovanie oplatí a kedy nie, tak je tu potrebná presná kalkulácia s prihliadnutím na vaše priority (zníženie mesačnej splátky, zníženie preplatenia, skrátenie doby splácania a pod.).

Lepší úrok na hypotéke v tej iste banke

Táto možnosť bola donedávna v bankách tabu. Bankári sa viac sústredili na naháňanie nových hypoték ako na udržanie klientov, ktorí už hypotéku v ich banke majú. Zmenilo sa aj myslenie ľudí vo vedení bánk. Samozrejme sú za tým peniaze. Získanie nového klienta ich stojí viac ako keď existujúcemu dajú zľavu, aby neodišiel do inej banky.

Ešte pred tým, kým sa rozhodnete odísť zo svojej banky a preniesť si hypotéku do inej, pokúste sa vybaviť si nižší úrok na hypotéke vo svojej banke.

Ako na to? Banka začne konať vtedy, ak môže niečo stratiť. V tomto prípade vás ako ich klienta, ktorý platí úroky. To, čo píšem ďalej, nie je návod. Je to len inšpirácia, ktorú ponúkam na základe toho, čo som si vyskúšal na sebe a čo som už robil pri ľuďoch, ktorým som pomohol znížiť úrok v ich banke.

Povedzte svojej banke, že chcete nižší úrok na svojej hypotéke.

Áno, je možné, že vo väčšine bánk vás vysmejú. Banka však môže dodatkom k zmluve o hypotéke zmeniť úrokovú sadzbu aj mimo výročia fixácie. Mám s tým aj osobnú skúsenosť. Banka mi znížila úrokovú sadzbu z 3,15% na 2,69% mimo výročia fixácie a bez akéhokoľvek poplatku.

Je to málo, ale lepšie ako nič. Nižší úrok si vybavím pri výročí. Čo som pre to spravil? Požiadal som o zníženie úroku. Tá istá banka znížila takým istým spôsobom úroky viacerým mojim klientom. V poslednom prípade (február 2015) to bolo z 5,29% na 2,69% a to sa už naozaj vyplatilo. Išlo o VÚB, kde mám spomínanú hypotéku.

Je však pravdou, že vo väčšine bánk s týmto nepochodíte. Dokonca aj VÚB to zníži len určitej skupine klientov. V prípade, že to riešite vo výročí fixácie, tak percento vyhovenia sa zvyšuje.

Povedzte svojej banke, že sa zamýšľate nad odchodom do inej banky.

Účinnosť tejto vety je síce o niečo vyššia ako v prvom prípade, ale vo väčšine bánk je to stále menej účinný spôsob na začiatok vyjednávania. Veľmi závisí aj od toho, ako ste významný klient pre banku a aj od toho, či sa v banke bavíte s bežným pracovníkom, hypotekárnym špecialistom alebo s riaditeľom banky.

Ešte významnejším faktom je banka, v ktorej máte hypotéku. Každá ma svoje alarmy na odchod klienta nastavené pri inej citlivosti. Niekde postačí aj táto veta a už začína proces „udržania klienta“ a do niektorých sa ani neoplatí vkročiť.

Povedzte svojej banke, že keď vám nedajú nižší úrok, tak odídete do inej banky.

To už pritvrdzujete. Znie to možno trochu ako vydieranie, ale ide predsa o vaše peniaze, na ktoré musíte tvrdo pracovať. Na túto debatu si vyberte kompetentnú osobu. Rozprávať sa o tom s človekom, ktorému to je jedno, je úplne zbytočné. Ideálne je vybrať si na to hypotekárneho špecialistu alebo riaditeľa pobočky.

Mnohé banky nastavili odmeňovací systém tak, že v prípade odchodu ich klienta s hypotékou do inej banky im siahajú na ich odmeny. V takej Tatra banke napríklad hypotekárny špecialisti a riaditelia dostali minulý rok od vedenia inštrukcie, aby spravili všetko preto, aby klient z banky neodišiel. Neviem ako ich motivujú, ale musím uznať, že sa snažia nikoho nepustiť a dokázali klientom ponúknuť také podmienky, že sa im z Tatry neoplatilo odísť.

Podobne zareagovala aj Slovenská sporiteľňa, kde sa mi podarilo v decembri 2014 pre klienta v čase výročia fixácie stlačiť úrok na 2% p.a. pri 5 ročnej fixácii. Ak by sme sa neozvali, tak by klient platil úrok 3,59% p.a., ktorý mu ponúkli k výročiu fixácie. Toto je už účinnejšia stratégia, ktorá funguje vo viacerých bankách, ale nie u každého pracovníka a nie na každej pobočke.

Požiadajte banku o vyčíslenie zostatku dlhu na svojej hypotéke, pretože chcete odísť do inej banky.

Tu budete hrať tvrďasa a nekompromisného klienta. Prišli ste a len oznamujete, že z banky odchádzate (aj keď tam chcete zostať) a žiadate banku o vyčíslenie zostatku dlhu a súhlas s predčasným splatením pre inú banku (Pozor! Za to už môžete platiť poplatok).

Akonáhle vyslovíte tieto slová, tak pracovník v banke spozornie a o chvíľu je pri vás jeho nadriadený kolega alebo rovno riaditeľ pobočky. Všetci vás presviedčajú, aby ste neodchádzali a ponúkajú vám výhodnejšie podmienky, len aby ste zostali s hypotékou v ich banke.

Konečne vás v banke berú vážne a bojujú za vás, aby ste platili menej, pretože vedia, že len vtedy zostanete. Sú však banky, kde vám ani toto nepomôže alebo také banky, kde to síce funguje dobre, ale nemôžu vám dať nižší úrok ako niektoré konkurenčné banky.

Upozorňujem, že toto nie je návod, ktorý môžete doslovne použiť u seba a práve vo vašej banke. Píšem len o tom, čo som zažil pri svojej práci, čo mi fungovalo a pomohlo v niektorých prípadoch vybojovať nižšiu sadzbu na hypotéke v tej istej banke bez potreby refinancovania.  No aj napriek tomu to v niektorých prípadoch nepôjde bez refinancovania cez inú banku.

Možnosti zníženia úroku na hypotéke

• Zmena úroku mimo výročia fixácie. Sú to vzácne prípady, ale dejú sa. V tom prípade podpisujete dodatok k zmluve o hypotéke.
• Zmena úroku pri výročí fixácie. Ak vám banka ponúkne dobrý úrok automaticky, tak nemusíte podpisovať nič. V prípade, že ste si vyjednali lepšie podmienky, tak v niektorých bankách musíte podpísať dodatok k zmluve o hypotekárnom úvere, kde sú navyše špecifikované podmienky, za ktorých získate zvýhodnený úrok (najčastejšie zasielanie príjmu na účet alebo zmena typu účtu).
• Splatenie novou hypotékou v tej iste banke. V tomto prípade podpisujete novú úverovú zmluvu. Zopár bánk umožňuje svojim klientom zobrať si nový úver, ktorým splatia starý hypotekárny úver v rámci tej istej banky. Ak vám nevedia dať lepšiu sadzbu iným spôsobom a nechcú o vás prísť, tak vám to umožnia. Niektoré vám to dokonca umožnia aj mimo fixácie a odpustia vám poplatok za predčasné splatenie starej hypotéky alebo vám na neho poskytnú zľavu.
• Štandardné refinancovanie a splatenie novou hypotékou z inej banky. Toto pozná každý. Zoberiete si novú hypotéku v inej banke a splatíte starú hypotéku v pôvodnej banke. K tomu podpisujete novú zmluvu o hypotekárnom úvere.

S ponukou na hypotéku z inej banky to ide ľahšie

Ak idete vyjednávať a chcete zvýšiť pravdepodobnosť úspechu, tak bez konkurenčnej ponuky z inej banky to budete mať ťažšie. Ponuka, ktorá má väčšiu váhu a vaša banka ju bude brať vážne, je taká, na ktorej máte uvedené svoje meno a svoje údaje.

Konkurenčné banky však takéto ponuky svojim klientom, ktorí chcú refinancovať hypotéku, dávajú veľmi neochotne. V niektorých bankách to majú dokonca zamestnanci striktne zakázané a dajú vám len ponuku bez mena. Vedia totiž, že keď s tou ponukou prídete do svojej banky, tak je vyššia pravdepodobnosť, že vám túto ponuku dorovnajú a oni by prišli o obchod.

Ak sa chcete k takejto ponuke prepracovať, tak musíte presvedčiť pracovníka v banke, aby vám takúto ponuku vystavil alebo ak máte v banke niekoho, kto je váš známy, tak ho o to môžete požiadať a je šanca, že vám vyhovie.

Ďalšou možnosťou je osloviť finančného sprostredkovateľa, ktorý vám môže pripraviť konkrétnu ponuku s menom a vašimi údajmi takmer z každej banky a práve tú môžete použiť pri vyjednávaní vo svojej banke.

Prehľad hypoték zo všetkých bánk

Ak máte prehľad hypoték zo všetkých bánk, tak si veľmi ľahko viete vyhodnotiť a porovnať, či terajší úrok, ktorý máte na hypotéke je pre vás výhodný alebo nie je. Ideálne je, ak si ho spravíte alebo dáte spraviť ešte predtým, kým sa pustíte do vyjednávania o znížení úroku na hypotéke vo svojej banke.

Môžete si obehať všetky banky popri práci sami alebo si to zjednodušíte cez svojho finančného sprostredkovateľa a využijete jeho skúsenosti. Každopádne, ak donútite svoju banku, aby vám znížila úrok na hypotéke, tak určite budete platiť menej.