Hypotéky od 1.7.2018 čakajú viaceré zmeny. Kto to pocíti najviac?

DTI – podiel celkového dlhu k čistému ročnému príjmu

Regulácia NBS priniesla pre trh nový ukazovateľ. Je to DTI, čo v preklade znamená debt to income. DTI hovorí o podiele celkového dlhu žiadateľa o úver k jeho čistému ročnému príjmu.

Momentálne nie je žiadny strop, ktorý by limitoval maximálne úverové zaťaženie klienta. Limitom je v podstate, ak to veľmi zjednoduším, len bonita žiadateľa o úver a hodnota nehnuteľnosti.

Od 1.7. 2018 to bude pri hypotékach inak. Regulácia nastavila limity na 8-násobok čistého ročného príjmu.

Ak napr. niekto zarába 1.000 € mes, tak maximálna výška úverového zaťaženia je 1.000 x 12 x 8 = 96.000 €. Ak sú žiadatelia dvaja s príjmom napr. 1.000 €, tak bude úverový strop dvojnásobný a to 192.000 €.

Výnimky na úverový strop opatrenie zmierňujú

Úverový strop vo výške 8-násobku čistého ročného príjmu nie je absolútny. Pri tomto opatrení NBS sa budú na ukazovateľ DTI uplatňovať výnimky. Je to podobné ako to možno poznáte pri LTV, kde NBS už v minulosti nastavila výnimky na LTV nad 90%.

Aký môže byť podiel úverov s DTI viac ako 8, si môžete pozrieť v tabuľke nižšie.

Zdroj: spracované autorom podľa materiálu NBS

Dodatočná podmienka pre ľudí do 35 rokov

Táto podmienka trošku zmierňuje dopad zmeny na hypotékach po 1.7.2019, kedy už bude môcť byť podiel hypoték nad DTI 8 maximálne 5%. Vďaka nej dostane hypotéku nad DTI 8 ešte 5% žiadateľov navyše. Musia však splniť nasledovné podmienky:

• vek do 35 rokov,
• DTI do 9,
• príjem maximálne 1,3 násobok priemerného príjmu v národnom hospodárstve.

Tieto podmienky sa čiastočne prekrývajú s podmienkami na získanie hypotéky pre mladých, kde je možné získať štátny príspevok v podobe daňového bonusu.

Ako sa zmenia limity na hypotékach pri LTV od 1.7.2018?

Už dlhšie obdobie NBS reguluje poskytovanie úverov s LTV nad 90%. Trh tieto zmeny nejako absorboval a všetko ide ďalej. Nič dramatické sa neudialo. 100% hypotéky banky poskytovali naďalej, aj keď v obmedzenom počte. Ešte v priebehu júna sme úspešne vyriešili niekoľko takýchto prípadov.

Čo presne sa zmení pri LTV od 1. júla tohto roka

100% hypotéky zmiznú z trhu úplne. Žiadna banka nebude môcť poskytnúť 100% hypotéku. Ak nemáte vlastné zdroje aspoň vo výške 10% z hodnoty kupovanej nehnuteľnosti, tak si nehnuteľnosť nekúpite.

V prípade, že to chcete obísť, tak jedinou možnosťou je riešiť to cez iný typ úveru, napr. spotrebný úver alebo medziúver zo stavebnej sporiteľne. Samozrejme, že takéto riešenie vám zaťaží peňaženku vyššími splátkami a je možné, že to viac preplatíte na úrokoch.

90% hypotéky budú môcť banky poskytovať v obmedzenom množstve. NBS nastavila presné limity, tak ako v minulosti boli na stopercentné financovanie. V tabuľke nižšie si môžete pozrieť presné čísla. Platí to pre hypotéky s LTV od 80% do 90%.

Zdroj: spracované autorom podľa materiálu NBS

Na hypotéky do 80% LTV nebudú žiadne obmedzenia, aj keď sa v minulosti skloňovalo LTV do 70%. V novej regulácii sa takéto číslo neobjavilo.

Obmedzenie na LTV sa nebude týkať refinančných úverov, čo je dobrá správa pre ľudí, ktorí chcú ušetriť vďaka refinancovaniu hypotéky. Tu nájdete podrobnejšie informácie, ak vás zaujíma refinancovanie hypotéky.

Stiahnite si zdarma E-BOOK: 7 tipov ako ušetriť na finančných produktoch

Prečo NBS mení pravidlá poskytovania hypoték

Ľudia na Slovensku patrili v minulosti k najmenej zadlženým Európanom. Keď si však pozriete "Analýzu slovenského finančného sektora" za rok 2017, čo je oficiálny dokument z dielne NBS, tak čísla hovoria o tom, že sa to zmenilo.

Slovenské domácnosti sa zadlžujú najrýchlejším tempom v strednej a východnej Európe. Zadlženosť domácností rastie rýchlejšie ako rastú disponibilné príjmy.

Reakcia NBS nedala na seba dlho čakať v podobe regulácii poskytovania úverov. Je však otázne, či pomôže k tomu, aby sa slovenské domácnosti zadlžovali menej.

Zadlžovaniu totiž napomáhajú nízke úrokové sadzby na hypotékach, strach z toho, že ceny nehnuteľnosti budú ešte vyššie, nízka nezamestnanosť a nárast miezd. Všetky tieto faktory ľuďom dodávajú chuť a odvahu zadlžovať sa.

Zmeny sa týkajú všetkých úverov, nie iba hypoték

Zmeny pri LTV sa týkajú len hypoték, kde sa ručí nehnuteľnosťou. Nový parameter DTI sa však týka úplne všetkých úverov na trhu. Ak máte existujúci spotrebný úver a chcete si požiadať o hypotéku, tak do limitu vyplývajúceho z DTI, sa bude zarátavať aj existujúci spotrebný úver.

Uvediem príklad:
Máte spotrebný úver so zostatkom 10.000 € a váš čistý príjem je 1.000 € mesačne. Nová regulácia, ak nerátame žiadnu výnimku, vám umožní maximálne úverové zaťaženie do výšky 8 násobku čistého ročného príjmu a to je v tomto prípade 96.000 €. Keďže už máte spotrebný úver so zostatkom 10.000 €, tak maximálna hypotéka, ktorú banka môže schváliť, bude len 86.000 €.

Do DTI sa budú zarátavať aj povolené prečerpania, kreditné karty a úvery zo stavebných sporiteľní. Prípadov, kedy bude nevyhnutnosťou zrušiť pred schvaľovaním hypotéky povolené prečrpania a kreditky, bude omnoho viac ako doteraz.

Nebude sa to však vôbec týkať úverov na refinancovanie. Platí to však len v prípadoch, že pôjde o tzv. "čisté refinancovanie", ako tomu hovoria niektoré banky (= navýšenie do 5% zo zostatku splácaného úveru max. do 2.000 €, rovnakí žiadatelia, rovnaké nehnuteľnosti, nižšia splátka na novom úvere). 

Ako tieto zmeny môžu ovplyvniť trh hypoték na Slovensku

V médiách to vyzerá momentálne dosť tragicky. Všade čítam a počúvam, aké to bude od 1.7. zlé s hypotékami. Banky a dokonca aj niektorí sprostredkovatelia túto situáciu ešte podporujú.

Minulý týždeň kolega pre jedného klienta vybavoval výnimku na zrýchlené schválenie hypotéky, lebo to trvalo dlhšie ako obyčajne. V tom čase mali v danej banke 1.500 žiadostí čakajúcich na schválenie. Je to len jedna banka.

Je to abnormálny stav. Prečo ľudia šalejú ako keby hypotéky po 1.7. už neexistovali? Je to naozaj až taká katastrofa? Ja si to nemyslím.

V roku 2017 bolo len 7% hypoték poskytnutých s LTV nad 90%. Hypoték s LTV nad 80% bolo poskytnutých len 33% z celkového počtu. Vychádza to z analýzy, ktorú vypracovala NBS a má ju aj svojom webe.

Čo sa stane po 1. júli? Nebudú hypotéky nad 90% LTV, takže sa bavíme o 7 hypotékach zo 100, ktoré by za nových podmienok už nemohli byť schválené. Kto nemá 10% a chce 100% financovanie, tak to reálne pocíti, lebo takúto hypotéku už nedostane.

Z tohto pohľadu je to negatívne. Týka sa to 7% ľudí. Ak by sme si pozreli detailnejšie jednotlivé prípady, tak v tých 7% sú zahrnutí aj takí ľudia, ktorí vlastné zdroje mali, ale pri kúpe nehnuteľnosti ich nechceli použiť a aj za cenu vyššieho úroku, išli do 100% financovania cez hypotéku.

Ak by 100% hypotéky neexistovali, tak by použili vlastné zdroje. Preto si dovolím tvrdiť, že toto obmedzenie nebude mať až taký veľký vplyv na trh hypoték na Slovensku.

Limity na hypotéky s LTV nad 80% LTV sme spĺňali už aj doteraz. Od 1.7.2018 bude vyšší limit (35%) ako bol podiel schválených hypoték nad 80% LTV v minulom roku (vtedy to bolo 33%).

Citeľnejšia zmena nastane až od 1.7.2019, čo je až o 1 rok. Od tohto dátumu bude limit na hypotéke s LTV od 80 do 90% len 20% a väčšina hypoték bude môcť byť schválená s LTV len do 80%. Preto panika po 1. júli 2018 nie je celkom na mieste.

Omnoho viac sa dotkne trhu hypoték zavedený nový parameter DTI. Od 1.7.2018 to však nebude až také tragické nakoľko ešte stále bude môcť byť až 20% hypoték schválených s DTI viac ako 8. Citeľné to bude až od 1.7.2019, kedy to bude už len 5% a ďalších 5% pre ľudí do 35 rokov spĺňajúcich vyššie spomínané podmienky.

Refinancovania hypoték sa nové obmedzenia netýkajú

Nové zmeny sa nebudú týkať úverov na refinancovanie. Je to dobrá správa. Ak máte hypotéku, kde nie ste spokojný s úrokom a naozaj sa neviete dohodnúť so svojou bankou na znížení úroku, tak ju môžete vymeniť za inú.

Takto vyzerajú momentálne sadzby na hypotékach. Je to jednoduchý prehľad, ktorý nezohľadňuje všetky parametre bonity klienta a sadzby v realite môžu byť vyššie aj nižšie.

Zdroj: spracované autorom podľa podkladov z komerčných bánk

Ak máte hypotéku, kde máte momentálne vyšší úrok, ako je uvedený v tabuľke, tak je načase s tým niečo spraviť.

Zdroj: prepočet autora

Nižší úrok obyčajne prináša nižšie splátky a nižšie preplatenie. 1 mesiac je rozdiel pár eur, ale keď si to zarátate za dlhšie obdobie, tak ten rozdiel môže byť v súčte aj niekoľko tisíc eur.

Máte 2 možnosti. Buď si vyjednáte nižší úrok vo svojej banke alebo si ju prenesiete do inej banky. Je to jednoduchá matematika. Vyhráva to riešenie, kde získate viac, resp. viac ušetríte.

Ak chcete viac informácii alebo spraviť konkrétny prepočet, tak mi môžete napísať cez formulár v tomto článku.