Kedy sa oplatí refinancovať hypotéku mimo výročia fixácie?

Na starších hypotékach s dlhšími fixáciami sú vysoké úroky

Momentálne banky ponúkajú nové hypotéky s úrokom od 1,2% p.a..Nie je to tak dávno, kedy úroky pri fixácii na 5 rokov dosahovali takmer 3% p.a. Doba sa však zmenila a úroky radikálne klesli. Klesli viac ako o polovicu.

Práve staršie hypotéky, ktoré mali fixáciu na 5 rokov a viac, majú vysoký úrok a do konca fixácie je pre ľudí ešte poriadne ďaleko. Prehľadal som zopár starých úverových zmlúv z prvého polroka 2014.

Našiel som tam viacero zmlúv o hypotékach, kde bol úrok 2,74% p.a. na 5 rokov a v niektorých prípadoch aj viac. V tom čase to bola jedna z najlepších sadzieb, ktorú bežný človek mohol získať. Dnes je to veľmi veľa a do skončenia fixácie ľuďom zostávajú ešte 2 roky.

O koľko môžete platiť menej na mesačnej splátke pri nižšom úroku

Na prvý pohľad sa môže javiť rozdiel v úroku nepatrný. Pri väčších sumách, čo je pri hypotékach bežné, to však spraví viac ako by ste možno čakali.

Hodím to do čísel len pre ilustráciu. Rátam s výškou hypotéky 100.000 €, dobou splácania 30 rokov, úrokom na starej hypotéke 2,74% p.a. a úrokom na novej hypotéke 1,49% p.a..

• Stará hypotéka – úrok 2,74% p.a., mesačná splátka 407,71 €, úrok za 5 rokov 12.942 €.
• Nová hypotéka – úrok 1,49% p.a., mesačná splátka 344,64 €, úrok za 5 rokov 6.954 €.
• Rozdiel – úrok nižší  o 1,25% p.a., mesačná splátka o 63,07 €, preplatenie na úroku nižšie o 5.988 €.

Čísla hovoria jasnou rečou. Mať hypotéku s nižším úrokom dokáže ušetriť vo vašej peňaženke pomerne veľa peňazí. Pri novej hypotéke som rátal s vyšším úrokom ako sú tie najnižšie na trhu a pri starej hypotéke som rátal s úrokom, ktorý v tom čase bol jednym z najnižších.

Samozrejme, že pri starých hypotékach sa môžete stretnúť aj s vyšším úrokom ako 3% p.a. a nové hypotéky môžu byť aj s nižším úrokom ako som rátal. O to viac sa oplatí vybaviť zníženie úroku alebo refinancovať hypotéku.

Stiahnite si zdarma E-BOOK: 7 tipov ako ušetriť na finančných produktoch

Kedy sa oplatí refinancovať hypotéku mimo výročia fixácie?

Teraz sa bavíme hlavne o číslach a v tom prípade nám pomôže hlavne matematika. Odpoveď na túto otázku je potom v tom prípade jednoduchá.

Refinancovanie hypotéky mimo výročia fixácie sa oplatí vždy, ak na tom dokážete ušetriť. Keď si pozriete príklad vyššie, tak je jasné, že ušetríte zaujímavú čiastku aj pri nižšej výške hypotéky.

Čo môže významne zamiešať karty, sú poplatky za predčasné splatenie hypotéky. Tie, po zmene zákona v minulom roku sú obmedzené maximálne na 1% zo zostatku istiny hypotéky.

Ak si tento poplatok zarátate do nákladov na refinancovanie, tak úspora pri refinancovaní hypotéky sa významne znižuje.

Konkurenčný boj bánk v roku 2017 vytvoril situáciu, ktorá tu v minulosti ešte nebola. Niektoré banky začali preplácať poplatok za predčasné splatenie hypotéky. Vďaka tomu sa refinancovanie podstatne zlacnilo a refinancovanie hypotéky sa oplatí takmer vždy.

Tu nájdete aktuálny prehľad bánk, ktoré preplácajú poplatok za predčasné splatenie hypotéky.

Refinancovanie hypotéky je len jeden spôsob ako si znížiť úrok na existujúcej hypotéke. O druhej možnosti budem písať ďalej.

Ako si môžete znížiť úrok na existujúcej hypotéke

Platiť menej na hypotéke sa oplatí. V tomto sa zhodneme všetci. Ako sa však dostať k nižšiemu úroku na hypotéke? Máte v podstate len 2 možnosti:

• Dohodnete sa v banke, kde máte hypotéku.
• Refinancujete hypotéku do inej banky.

Najskôr sa pokúste vyjednať úrok v banke, kde máte hypotéku

Niekedy to bolo niečo nemožné. S bankami nebolo možné vyjednávať. Teraz je iná doba. Konkurenčný súboj prinútil banky k zmene postoja. Hlavne si uvedomili to, že získanie nového klienta na hypotéku stojí banku viac ako udržanie existujúceho klienta.

Vo viacerých bankách je možné znížiť úrok mimo výročia fixácie hypotéky. Nie je to však úplne zadarmo.

Vypýtajú si za to poplatok za zmenu zmluvných podmienok, čo je vo viacerých bankách približne 150 € a v niektorých bankách je poplatok určený ako nejaké percento zo zostatku hypotéky. A to môže byť až vo výške 0,5% zo zostatku hypotéky. Je to však menej ako je poplatok za predčasné splatenie hypotéky v prípade, ak vám to nepreplatí nová banka.

Refinancovanie hypotéky do inej banky

Sú situácie a nie sú úplne zriedkavé, kedy sa so svojou bankou na znížení úroku nedohodnete. Vtedy, ak to dáva ekonomický zmysel a reálnu úsporu, nastupuje alternatíva číslo dva a to je refinancovanie hypotéky do inej banky.

S refinancovaním hypotéky sú však spojené poplatky. Môže tam byť poplatok za predčasné splatenie hypotéky mimo výročia fixácie (maximálne 1% zo zostatku istiny), poplatok na katastri za návrh na vklad záložného práva (66 €), poplatok za vyčíslenie zostatku dlhu a súhlas so zriadením záložného práva v druhom poradí pre inú banku (len v niektorých bankách, niekde je to bez poplatku) a poplatok za znalecký posudok (väčšina bánk akceptuje starý).

Poplatky proces refinancovania hypotéky znevýhodňujú. Aj napriek poplatkom sa oplatí niektoré hypotéky refinancovať. Rozhodujú čísla a zdravý sedliacky rozum.

Ako som už spomínal vyššie, tak konkurenčný boj vyostril odvahu niektorých bánk, ktoré začali preplácať poplatky za predčasné splatenie hypotéky v iných bankách. Vďaka tomu sa refinancovanie hypotéky oplatí takmer každému.

Jediný poplatok, ktorý človek zaplatí, je poplatok na katastri. Pri vyšších hypotékach je však mesačná úspora vyššia ako tento poplatok, čiže človek už po 1 splátke ide do plusu.

Ktoré banky preplácajú poplatok za predčasné splatenie hypotéky?

Veľa ich zatiaľ nie je. Nie každá banka má odvahu otvorene komunikovať, že pri refinancovaní prepláca poplatok za predčasné splatenie. Je zbytočné asi moralizovať, či je to dobré pre trh alebo nie.

Pre ľudí, ktorí majú vysoký úrok na existujúcej hypotéke, je to východisko ako sa zbaviť drahej hypotéky bez poplatku. Momentálne to preplácajú 3 slovenské banky. Ku každej z nich dám len stručný popis.

• VÚB prepláca poplatok za predčasné splatenie hypotéky v Tatra banke, Sberbank a Prima banke maximálne do 1.500 €. Táto kampaň trvá do 31.7.2017. VÚB to komunikuje úplne otvorene. Asi si chce získať naspäť klientov, ktorí im odišli v minulosti.
• ČSOB to nekomunikuje ako splatenie poplatku za predčasné splatenie. Vráti vám len prvú splátku hypotéky maximálne do výšky 500 €, ale len pri hypotékach do 80% LTV. Pri nižších hypotékach a kratšej dobe splácania to môže postačovať na "refundáciu" zaplateného poplatku za predčasné splatenie.
• Tatra banka stratila všetky zábrany. Ak si refinancujete hypotéku do Tatra banky z akejkoľvek inej banky, tak vám preplatia celý poplatok za predčasné splatenie hypotéky v starej banke. Túto kampaň majú nastavenú až do 30.8.2017.

Mimo výročia fixácie sa oplatí refinancovať takmer každú hypotéku, kde dokážete ušetriť na zaplatenom úroku. Vďaka bankám, ktoré preplácajú poplatok za predčasné splatenie hypotéky, je tých prípadov omnoho viac ako v nedávnej minulosti.

Pred samotným refinancovaním hypotéky si spravte presný prepočet, koľko dokážete ušetriť v jednotlivých bankách a porovnajte to s ponukou z banky, kde máte existujúcu hypotéku.

A potom spravte to, čo vám ušetrí peniaze. Môžete si to obehať sami alebo môžete osloviť svojho poradcu.