Ktoré banky za vás zaplatia poplatok za predčasné splatenie hypotéky?

Aké úroky na hypotékach ponúkajú banky v súčasnosti?

Úroky na nových hypotékach sú momentálne vo väčšine prípadov nižšie, ako sú úroky na tých hypotékach, ktoré už ľudia majú. Nie je to pravidlom, ale nie je to zase ani zriedkavý jav na trhu. Takto vyzerajú úroky dnes. Pozrite si prehľad aktuálnych podmienok na refinančných hypotékach.

Zdroj: spracované autorom článku

Pri niektorých bankách je úrok rovnaký pre každého a v niektorých môže byť pre niektorých ľudí reálny úrok vyšší, ale aj nižší, napr. pri Tatra banke a Slovenskej sporiteľni.

V tomto článku nebudem rozoberať detaily na získanie minimálnych úrokov a už vôbec nie získanie úveru nad 80% LTV, čo už dnes nie je na trhu celkom bežné.

Stiahnite si zdarma E-BOOK: 7 tipov ako ušetriť na finančných produktoch

Kedy má zmysel refinancovanie hypotéky?

Refinancovanie hypotéky sa neoplatí každému a neoplatí sa vždy. Primárnym cieľom by malo byť dohodnúť si lepšie podmienky na hypotéke v banke, kde máte hypotéku teraz. Ide to takmer v každej banke.

Čo zohľadniť pri výpočte a rozhodovaní či refinancovať alebo nie.

Podstatné je to, koľko môžete získať, resp. ušetriť.

Na to majú vplyv aj tieto veci:

• Rozdiel v úrokovej sadzbe na starej a novej hypotéke. Čím je rozdiel väčší, tým viac sa refinancovanie oplatí z pohľadu úspory.
• Doba splácania. Má veľký vplyv na to, ako rýchlo klesá istina na hypotéke. Kratšia doba znamená vyššiu splátku, nižšie preplatenie a rýchlejšie splácanie istiny.
• Zostatok hypotéky. Ak je nízky zostatok hypotéky, tak sa môže ľahko stať, že aj pri väčšom rozdiele na úroku medzi starou a novou hypotékou, bude rozdiel v splátke nezaujímavý na úsporu a zvlášť ak sa dá do súvisu napr. so zmenou poplatku za vedenie účtu.
• Poplatok za vedenie účtu a iné poplatky. Určite odporúčam zohľadniť okrem úrokov aj súvisiace poplatky. Sú banky, kde je poplatok za vedenie účtu 0 € a sú banky, kde zaplatíte 6 alebo 9 € mesačne. Poplatok môže zmazať časť úspory pri refinancovaní a pri veľmi malých hypotékach môže zmazať celú úsporu alebo naopak môže úsporu zvýrazniť.

Hlavné dôvody na refinancovanie hypotéky

Keď to zovšeobecním, tak refinancovanie hypotéky má zmysel v prípadoch, ak si na viaceré z týchto otázok odpoviete kladne:

• Máte vyšší úrok na hypotéke ako 1,5 až 2% p.a.?
• Na existujúcej hypotéke si neviete vyjednať nižší úrok podobný najnižším sadzbám na trhu?
• Existujúca banka od vás požaduje poplatok za zníženie úrokovej sadzby?
• Chcete zmeniť banku okrem úspory na hypotéke aj kvôli iným službám, s ktorými nie ste spokojný?
• Získate refinancovaním nižšiu splátku a zároveň ušetríte aj na zaplatených úrokoch?

Ktoré banky preplácajú poplatok za predčasné splatenie hypotéky v inej banke?

S preplácaním nákladov za predčasné splatenie hypotéky začali banky v roku 2017. Niektorým išlo a ide o zvýšenie trhového podielu a pre niektoré banky je to opatrenie na zachovanie trhového podielu.

Je otázne, či sa to bankám vôbec oplatí. Nikedky je to na hrane logiky. Banky vedia najlepšie, prečo to robia. Podstatné je to, že to má pozitívny vplyv pre bežných ľudí a aj vďaka tomu si môžu vyjednať lepšie podmienky na svojich hypotékach. O tom niet pochýb.

VÚB

• Ponuka VÚB platí, ak si svoju hypotéku refinancujete zo SLSP, Tatra banky, ČSOB banky, Prima banky, Sberbank alebo Poštovej banky.
• Túto akciu už viackrát predlžovali a rozširovali. Aktuálne platí do 31.12.2018 a je možné, že v nej budú pokračovať aj po tomto dátume.
• VÚB vám preplatí poplatok do výšky 1.500 €, čo je maximálny poplatok pri refinancovaní hypotéky so zostatkom 150.000 €. V presne zadefinovaných prípadoch vie VÚB preplatiť poplatok až do výšky 2.500 €.
• VÚB momentálne ponúka úrok 1,29% p.a. pri fixácii na 1, 3, 4 a 5 rokov pri LTV do 80%. Pri LTV nad 80% je úrok 1,79% p.a.

Prima banka

• Prepláca náklady na predčasné splatenie hypotéky vo všetkých bankách.
• Ponuka na preplatenie nákladov na predčasné splatenie hypotéky pri refinancovaní z inej banky trvá do 31.3.2019.
• Poplatok preplácajú maximálne do 1% zo zostatku istiny hypotéky. V podmienkach sa môžete dočítať, že poplatok vám uhradia vtedy, ak vaša nová hypotéka bude schválená procesom "prenos hypotéky". Ide o zjednodušený schvaľovací proces, ktorý má svoje slabé miesta a ak na neho trafíte, tak hypotéka potom bude schvaľovaná štandardným procesom.
• Pri fixácii na 4 roky ponúkajú úrok vo výške 1% p.a. a pri fixácii na 3 roky úrok 1,5% p.a.

Tatra banka

• Tatra banka prišla ako prvá s preplácaním nákladov na predčasné splatenie hypotéky. Prepláca všetky banky.
• Akcia v Tatra banke skončila 11.12.2018. Je však možné, že ak budú mať benefit preplatenia nákladov za predčasné splatenie iné banky, tak sa pridá aj Tatra. Necháme sa prekvapiť.
• Preplácajú poplatok do 1% zo zostatku istiny hypotéky bez obmedzenia maximálnej výšky.
• Pri fixácii na 3 roky ponúkajú úrok 1,25% p.a. a pri fixácii na 5 rokov 1,55% p.a. Na výnimku je možné úrok znížiť ešte nižšie. Sú prípady, kedy pri 5 ročnej fixácii bolo možné vybaviť úrok 1,2% p.a.

ČSOB banka

• ČSOB neprepláca náklady na predčasné splatenie hypotéky, ale aj napriek tomu som ju tu zaradil. Prečo? Ponúka benefit v podobe vrátenia 3 mesačných splátok, ak si prenesiete hypotéku do ČSOB z inej banky. Maximum je nastavené na 1.500 €.
• Akcia platí do 31.12.2018.
• Pri hypotéke do 50.000 € vám vrátia 1 splátku, pri úvere od 50.000 € do 100.000 € vám vrátia 2 splátky a pri úvere nad 100.000 € vám vrátia naspäť 3 splátky. Je to nastavené tak, že to približne pokryje náklady na predčasné splatenie hypotéky. Pri dlhších splatnostiach a hypotékach nižších ako 100.000 € to však niekedy nevychádza.
• Pri fixácii na 3 roky ponúkajú úrok 1,25% p.a. a pri fixácii na 5 rokov 1,50% p.a. (pri LTV do 70% alebo v odôvodnených prípadoch na výnimku 1,35% p.a.). Úroky je potrebné takmer vždy riešiť na výnimku.

Ako zistíte, či sa vám oplatí refinancovať svoju hypotéku?

Na túto otázku odpovedia čísla. Spravte si prepočet a rozhodnite sa pragmaticky podľa toho, čo vám to prinesie.

Uvediem príklad. Pred nedávnom som riešil takýto prípad. Človek mal hypotéku vo výške 140.000 EUR na 30 rokov, ktorú si bral pred 27 mesiacmi.

Bolo tam 100% LTV a jediná banka, kde to bolo možné zrealizovať v tom čase pre daného klienta dala aj po výnimke úrok 1,95% p.a. pri fixácii na 5 rokov. Vtedy to bolo super na 100% LTV a na pomerne zložitý prípad. Teraz je to už celkom vysoký úrok.

Takto vyzeral prepočet, ak by klient hypotéku refinancoval s úrokom 1% p.a.

Zdroj: FinAnalytics, Fincentrum a.s.

Klient mal 2 možnosti. Refinancovať hypotéku do inej banky alebo si vyjednať nižší úrok na existujúcej hypotéke. Vzhľadom k tomu, že boli aj iné dôvody prečo zostať v pôvodne banke, tak si klient zvolil druhú možnosť.

Výsledkom bola:

• mesačná úspora na splátke,
• úspora na zaplatenom úroku a celkovom preplatení,
• rýchlejšie splácanie istiny úveru pri nižších mesačných splátkach.

Máte vyšší úrok na hypotéke ako je aktuálna ponuka bánk? Prerátajte si, koľko ušetríte pri znížení úroku. Môžete si to prepočítať sami alebo môžete osloviť finančného sprostredkovateľa.

Čo môžete získať so službami finančného sprostredkovateľa?

• Porovnanie podmienok hypoték v konkurenčných bankách.
• Detailný prepočet koľko na znížení úroku ušetríte.
• Pomoc pri refinancovaní alebo návod na to, ako si môžete vyjednať lepší úrok v existujúcej banke.