Mimoriadne splátky hypotéky? V žiadnom prípade

Mimoriadne splátky hypotéky

Po nastavení optimálnej doby splatnosti tu máme ďalší parameter, ktorý má obrovský vplyv na zvyšovanie hodnoty nášho majetku v čase. Bežne sa nám stáva, že dokážeme ušetriť zopár eur navyše, z ktorých sa časom nazbiera slušná sumička. Ak sa nám ju nepodarí minúť v obľúbenom e-shope s elektronikou, alebo sa potešiť novou kabelkou, možno príde úvaha aj na mimoriadnu splátku hypotéky.

• Sú mimoriadne splátky hypotéky dobrou voľbou?
• Necháme to len na emócie, alebo sa budeme rozhodovať podľa ekonomickej výhodnosti?
• Chcete na svojej voľbe ušetriť desaťtisíce EUR? Tak čítajte ďalej.

Základné fakty o mimoriadnych splátkach

Až 20 % z výšky dlhu, každý rok

Dlžník má možnosť každoročne mimoriadne uhradiť banke až 20 % z výšky svojho dlhu, bez poplatku. Každá banka si túto zákonnú povinnosť vykladá trochu odlišne, niekde máte možnosť uhradiť 20% z pôvodnej výšky, niekde z aktuálneho zostatku.

Zadarmo vždy k výročiu zmluvy

Spravidla je potrebné vopred informovať banku o svojom zámere, najskôr mesiac pred výročím. V opačnom prípade môže byť táto aktivita spoplatnená. Sú banky, ktoré umožňujú klientom uhrádzať mimoriadne splátky nad rámec zákonných povinností, napríklad každý mesiac podľa toho koľko peniažkov počas mesiaca ušetríme (ČSOB priamo v aplikácií), alebo vložiť každoročne viac (SLSP spolu až 40%).

Výhody

• Skrátenie splatnosti, alebo zníženie mesačnej splátky.
• Úspora na zaplatených úrokoch, ak usporené peniaze neinvestujem.
• Lepší spánok pre ľudí, ktorí majú negatívny názor na zadlžovanie.

Nevýhody

• Zníženie hodnoty môjho majetku v čase, ak je suma zaplatených úrokov hypotéky nižšia ako suma úrokov získaná investovaním úspor.
• Zbavovanie sa svojich úspor, ktoré nám neskôr môžu chýbať.

Najviac rozšírené mýty o mimoriadnych splátkach

Citujem článok o hypotékach z najväčšieho realitného portálu nehnuteľnosti.sk: „Mimoriadne splátky hypotéky sa oplatia realizovať hlavne v prvých rokoch splácania úveru, keď väčšiu časť splátky tvorí úrok.“

Aká je pravda a čo hovoria fakty?

Aby sme vedeli odpovedať na túto otázku, potrebujeme sa pozrieť na nasledovné fakty:

1. Koľko banke platím za to, že mi požičala peniaze.
2. Čo by som urobil so svojimi úsporami, ak by som ich nevložil do mimoriadnej splátky.
3. Koľko z toho získam na úrokoch dovtedy, kým splatím svoju hypotéku?
4. Na záver to len spočítame a hotovo

Prvá strana mince: Koľko banke spolu zaplatíme na úrokoch?

To Vám žiaľ nikto presne nepovie, aspoň na Slovensku to zatiaľ nie je bežné. Spôsobené je to tým, že cena požičaných peňazí (tzv. úroková sadzba) sa bude počas splácania nášho dlhu viac krát meniť. Závisieť to bude od toho, na koľko rokov ju máme s bankou dohodnutú (tzv. fixácia úrokovej sadzby). A tiež od doby splácania našej hypotéky. Ak si napríklad zvolíme splatnosť 30 rokov a fixáciu úrokovej sadzby na 3 roky, sadzba sa nám zmení spolu 9 krát (po 3., 6., 9., 12, 15., 18., 21., 24. a 27. roku splácania).

„Až po 27. roku splácania budeme presne vedieť, koľko dohromady banke zaplatíme za to, že nám požičala na kúpu nášho vysnívaného bývania.“

Ak teda nevieme predpovedať budúcnosť, musíme sa pozrieť do minulosti. Slovenská historická štatistika nie je úplne vhodná na to, aby sme získali kvalitné a spoľahlivé dáta (najmä z dôvodu zásadných externých faktorov ako napr. prechod na trhovú ekonomiku, vstup do EÚ, či prijatie EURA). Preto sme sa pozreli na históriu úrokových sadzieb v USA. Zamerali sme sa pritom na 30 ročné fixácie hypotéky. To znamená, že klient vopred presne vedel, koľko za 30 rokov na úrokoch zaplatí (ak počas splácania neurobí do hypotéky žiadny zásah). Ako zdroj sme použili www.Freddiemac.com.

Ako môžeme vidieť na základe takmer 50 ročnej štatistiky, aktuálne úrokové sadzby našich hypoték nikdy neboli tak nízke, ako sú dnes. Spôsobuje to rast cien (tzv. inflácia). Tá sa počas posledných desiatok rokov tak spomalila, že záujemcovia o kúpu nehnuteľnosti v USA majú možnosť na 30 rokov zafixovať svoju hypotéku na úrokovú sadzbu 3,11 % ročne.

Je možné, že sa budú úrokové sadzby hypoték opäť zvyšovať? Samozrejme, dokonca je to veľmi pravdepodobné. Preto to v našich výpočtoch náležite zohľadníme. To že dnes máme hypotéky za menej ako 1% ročne je síce krásne, ale nemôžeme to brať ako samozrejmosť na ďalších 30 rokov.

Tabuľka č. 1: Koľko spolu zaplatíme na úrokoch z našej hypotéky?

Z uvedenej tabuľky teda vidíme, že ak by sa priemerné úrokové sadzby našej hypotéky dostali na historické úrovne 7,9% ročne, na každých 100 000 EUR by sme na úrokoch zaplatili navyše 161 649,9 EUR. Ak zoberieme do úvahy historickú úroveň rastu cien (inflácie) vo výške 3%. Naša nehnuteľnosť v kúpnej cene 125 000 € zvýši svoju hodnotu o 30 rokov na 125 000 + 182 105,28 = 307 105,28 EUR.

Rast hodnoty nášho majetku nám prevýši zaplatené úroky našej hypotéky. Ak by sa neudialo nič výnimočné, čo nemá za posledných 50 rokov obdobu, na hypotekárnom financovaní nášho bývania za 30 rokov zarobíme.

Poďme sa rozhodovať o mimoriadnej splátke

Nad mimoriadnou splátkou samozrejme uvažujeme vtedy, keď sa nám počas roka podarí ušetriť nejaké peniažky navyše. V našom výpočte predpokladáme, že každý rok sa nám podarí navyše ušetriť 800 EUR, ktoré vždy k výročiu našej hypotéky vložíme na úverový účet. Na základe toho nám okamžite klesne výška dlhu voči banke.

Potom máme na výber dve možnosti:

1. Skrátime si splatnosť našej hypotéky
2. Znížime si našu mesačnú splátku

My sme si zvolili druhú možnosť, postupne sa tak naša splátka počas splácania hypotéky znižuje. Ako to celé dopadne a koľko na tom ušetríme?

Tabuľka č.2: Výpočet úspory na zaplatených úrokoch hypotéky

Pri súčasnej situácií nízkych úrokových sadzieb by našich 23 200 EUR dohromady zaplatených v mimoriadnych splátkach za 30 rokov splácania hypotéky, viedlo k úspore na zaplatených úrokoch v sume 1806,73 EUR. Ak by sa naša priemerná úroková sadzba hypotéky dostala na úroveň viac ako 8 %, úspora by už bola veľmi zaujímavá. Samozrejme platí pravidlo, čím vyššia úroková sadzba hypotéky, tým vyššia úspora (a naopak). Tento scenár však zatiaľ nehrozí a každoročne banke platíme z požičaných peňazí menej ako 1%.

Pozrime sa detailnejšie na to, ako sa počas 30 rokov splácania bude vyvíjať splátka našej hypotéky, ak sa rozhodneme každoročne vkladať mimoriadne splátky vo výške 800 eur (oranžová čiara). Zelenou farbou je označená mesačná splátka bez mimoriadnych splátok, ktorá bude počas celých 30 rokov rovnaká (pri úrokovej sadzbe vo výške 1 % ročne). Celkovú úsporu na úrokoch zobrazujeme v grafe modrou farbou.

Výhodou mimoriadnych splátok je, že sa nám bude znižovať mesačná splátka našej hypotéky. Každoročná mimoriadna splátka vo výške 800 EUR nám však zníži mesačnú splátku hypotéky len o menej ako 3 eurá. Za 5 rokov tak naša splátka klesne o približne 14 EUR, pričom na to minieme 3 200 EUR svojich úspor. Vytrhne nás táto úspora z biedy? Na začiatku nie, dohromady za 30 rokov to však bude celkom slušná úspora. Samozrejme je dôležité, čo s ušetrenými peniažkami urobíme. Ak ich len minieme, táto výhoda mimoriadnych splátok nám k rastu hodnoty nášho majetku nepomôže. Poďme sa na to pozrieť detailnejšie.

Príklad:

Hypotéka 100 000 EUR, 1% úroková sadzba, splatnosť 30 rokov.

Pôvodná splátka 321,64 EUR. Ročná mimoriadna splátka: 800 EUR

Úspora na splátkach spolu za 30 rokov: 25 007,3 EUR.

4 VARIANTY SPRÁVY ÚSPOR:

• VŠETKO MINIEM
• Sporiaci účet (hrubý zisk 1 % - 3 % inflácia) = - 2 % čistý zisk.
• Investovanie PRIEMER (hrubý zisk 6 % - 3 % inflácia) = 3% čistý zisk
• Investovanie TOP (hrubý zisk 9,5 % - 3 % inflácia) = 6,5 % čistý zisk

Tabuľka č.2: Čo urobíme s úsporou v mesačnej splátke hypotéky

Existujú pre nás lepšie možnosti, ako sú mimoriadne splátky?

1. Hneď v úvode článku sme si ukázali, že samotná nehnuteľnosť nám prináša vyšší rast hodnoty majetku ako je suma zaplatených úrokov našej hypotéky. Už len uvedomenie tohto faktu nás trochu odrádza od potreby ďalších úvah ohľadom mimoriadnych splátok.
2. Napriek tomu sme vyčíslili celkovú úsporu na vzorovom príklade 800 eurovej ročnej mimoriadnej splátky, kedy počas 30 rokov na úrokoch ušetríme pri 1%-nej hypotéke dohromady 1806,63 EUR.
3. Následne sme sa ešte pozreli na to, ako dokážeme využiť úsporu v znížených splátkach, ktoré nám budú počas 30 rokov postupne klesať.
4. Na základe našich prepočtov sme zistili, že celkovo sa hodnota nášho majetku môže zvýšiť za 30 rokov až o 45 393,7 EUR. Stačí úsporu v mesačnej splátke počas 30 rokov investovať do ETF fondov indexu S&P500.

Teraz už presne vieme, koľko dokážeme maximálne získať z toho, že sa rozhodneme pre mimoriadne splátky hypotéky. Zostáva nám to už len porovnať so situáciou, kedy tých 800 EUR nebudeme vkladať do mimoriadnej splátky hypotéky, ale ich radšej priamo zainvestujeme.

Výsledok mimoriadnych splátok je strata - 25 969 EUR. Na účte to samozrejme neuvidíme, náš výsledný stav na účte však bude nižší o takmer 26 000 EUR. A to je samozrejme veľká škoda. Vysvetlenie je jednoduché. Mimoriadna splátka vo výške 800 EUR nám zníži mesačnú splátku hypotéky len o necelé 3 eurá, ktoré začneme následne investovať. Samozrejme 800 EUR okamžite zainvestovaných má vyššiu silu ako 3 eurá mesačne. Vyšší počiatočný vklad na začiatku investovania má pre nás oveľa väčší zmysel, ako následná mesačná úspora v splátkach hypotéky.

Našou úlohou ako prémiových investičných poradcov je maximalizovať hodnotu majetku našich klientov v čase. Preto je našou povinnosťou upozorniť klienta na tieto dôležité rozhodnutia a ich ekonomické dôsledky. Správa hypotéky nekončí jej podpísaním pri kúpe Vašej nehnuteľnosti. Skončí až jej úplným splatením, ktoré nastane o desiatky rokov. Naše rozhodnutia, ktoré urobíme počas 30 rokov splácania, môžu výrazne ovplyvniť budúcu hodnotu nášho majetku a stav nášho účtu.

Verím, že Vám tento článok pomôže v tom, aby ste urobili tie najlepšie rozhodnutia v nastavení Vašej hypotéky. Možno máte chuť zveriť jej správu do rúk tých najlepších odborníkov, ktorí jej doprajú náležitú starostlivosť. A možno Vám to pomôže výrazne zvýšiť budúcu hodnotu Vášho majetku. Ak máte pritom priestor venovať svoj drahocenný čas obľúbenejším aktivitám ako sú financie, bola by škoda to nevyužiť. V prípade akýchkoľvek otázok nás neváhajte kontaktovať.