Realitné fondy môžu pozastaviť vyplácanie až na 12 mesiacov

Kedy naposledy prestali realitné fondy vyplácať ľuďom peniaze?

Na Slovensku k tomu ešte nikdy nedošlo. Stačí sa však pozrieť do Veľkej Británie a tam sa to udialo v roku 2016 a v roku 2017. Po referende o vystúpení z EÚ sa zmenila na trhu nálada a tá natoľko ovplyvnila trh komerčných nehnuteľností, že realitné fondy prestali vyplácať ľuďom naspäť ich peniaze.

Ak by sme išli trochu ďalej do minulosti, tak podobná situácia vznikla aj v rokoch 2008 a 2009 naprieč realitnými fondmi v Európe.

Problém v realitnom fonde je vtedy, ak chce veľa ľudí naraz vybrať svoje peniaze

Ľudia začali vyberať svoje peniaze z realitných fondov a tie nemali inú možnosť ako pozastaviť vyplácanie podielov. Prečo? Likvidita realitných fondov je obmedzená a ak nie sú voľné peniaze, tak nie je čo vyplácať. Pri pozastavení vyplácania má fond nejaký čas na to, aby predal nejakú nehnuteľnosť, resp. spoločnosť, ktorá tú nehnuteľnosť vlastní a získal tak likviditu. Maximum je 12 mesiacov.

Aj preto slovenské realitné fondy pomerne veľkú časť držia v "hotovosti" a investujú peniaze veľmi konzervatívne takmer bez výnosu. Cena za to je nízky výnos v realitných fondoch.

Stiahnite si zdarma E-BOOK: 7 tipov ako ušetriť na finančných produktoch

V čom môže byť problém pri pozastavení vyplácania? Ak sa očakáva pokles cien komerčných nehnuteľností, tak sa ťažko predávajú a predávajú sa dlho. Ak  chce fond predať nehnuteľnosť rýchlo, tak možno bude musieť ísť pod cenu. Toto môže mať negatívny dopad na cenu podielovej jednotky a po obnovení vyplácania sa vypláca podľa upravenej ceny podielu, ktorá môže byť podstatne nižšie ako pred uzatvorením fondu.

V UK nešlo o nejaké malé fondy. Uzatvorené fondy, ktoré nevyplácali ľudom naspäť ich peniaze, tvorili v tom čase viac ako 60% komerčného realiného trhu v UK. V porovnaní so slovenskými realitnými fondmi išlo o "obrov" s objemom majetku v správe takmer 15 mld. libier. Aj napriek ich veľkosti mali problémy.

Realitné fondy vs. špeciálne fondy nehnuteľností

Realitné fondy je všeobecný názov, ktorý ľudia používajú na pomenovanie podielových fondov, ktoré investujú do cenných papierov nejako naviazaných na nehnuteľnosti. Na Slovensku máte možnosť investovať do zahraničných realitných fondov, ktoré investujú do akcií z odvetvia realít a ďalej máte možnosť investovať do slovenských špeciálnych fondov nehnuteľností.

Akciové realitné fondy

• Do čoho investujú – Investujú do akcií spoločností, ktoré sú naviazané na realitný trh.
• Ocenenie fondu – Vďaka tomu, že investujú do akcií firiem kótovaných na burze, tak je fond vždy ocenený trhom. Cena podielu odráža aktuálnu cenu na burze a nemôže sa stať, že bude iná, ako tá, za ktorú je možné cenné papiere nakúpené vo fonde aj reálne predať.
• Likvidita – Peniaze z fondu si môžete vybrať kedykoľvek. Cez väčšinu obchodníkov to trvá 5 až 10 pracovných dní.
• Volatilita fondu – Keďže za bavíme o akciových fondoch s reálnym ocenením trhom, tak je veľmi podobná klasickým akciovým fondom.
• Výnosy – Tie sa podobajú výnosom akciových fondov. Takto to vyzerá napr. pri 4 realitných fondoch za posledných 7 rokov.

Zdroj: www.eic.eu

Špeciálne fondy nehnuteľností

• Do čoho investujú – Špeciálne fondy nehnuteľností investujú do majetkových účastí v realitných spoločnostiach a cenných papierov, ktoré sú úzko prepojené na realitných trhoch (obyčajne pôžičky realitným spoločnostiam). Môžu investovať aj priamo do nehnuteľnosti, ale tie v ich majetku nájdete len veľmi ťažko. Slovenské realitné fondy túto možnosť veľmi nevyužívajú.
• Ocenenie fondu – Skutočná cena je trhová cena. Väčšina cenných papierov v týchto fondoch nie je ocenená trhom. V špeciálnych fondoch nehnuteľností fond oceňuje svoj majetok za pomoci znalcov, účtovníkov a audítorov podľa opatrenia NBS č. 13/2011.
• Likvidita – Ak sa nič vážne nedeje, tak peniaze si môžete vybrať kedykoľvek a trvá do niekoľko pracovných dní. Ak sa však udeje niečo vážne a fond nemá dostatočnú likviditu, tak to môže trvať aj 12 mesiacov. Platí to v prípade pozastavenia vyplácania podielových listov.
• Volatilita fondu – Je veľmi nízka. Fondy vyzerajú byť veľmi konzervatívne. Je to dané tým, že tieto fondy nie sú ocenené trhom a oceňujú sa viac menej účtovne.
• Výnosy – Sú stabilné a pohybujú sa nižšie ako dlhodobý priemer akciových fondov. Je to spôsobené do veľkej mieri aktívami, do ktorých investujú a taktiež aj vyššími priebežnými poplatkami.

Toto sú výnosy 3 najväčších slovenských realitných fondov.

Zdroj: Slovenská asociácia správcovských spoločností

V čom môže byť riziko realitných fondov na Slovensku

Slováci sa javia stále ako veľmi konzervatívni investori. Väčšina z nich sa vyhýba rizikovým investíciám. Približne 30 mld. € majú Slováci stále na bankových vkladoch, kde im peniaze strácajú na hodnote. Keďže to na prvý pohľad nie je vidieť, tak im to zjavne nevadí.

V dlhodobo najziskovejších aktívach, čo sú práve akcie a akciové podielové fondy, majú stále málo peňazí. Prečo? Pretože ich hodnota kolíše smerom hore aj dole. Vôbec neriešia to, že dlhodobo sú v pluse nad 5% p.a.

Realitné fondy sa častokrát predávajú ako náhrada termínovaných vkladov

Sú realitné fondy naozaj vhodnou náhradou za termínované vklady? Realitné fondy, ani tie slovenské, nemusia byť až také konzervatívne ako sa zdajú byť na prvý pohľad. Žiaden z nich si ešte nezažil väčšiu krízu likvidity.

Ak k tomu dôjde a realitné fondy sa zatvoria, tak potom z konzervatívnej investície môže byť razom investícia omnoho rizikovejšia akurát s nižším potenciálnym výnosom.

Aj napriek tomu, častokrát práve finanční poradcovia ponúkajú klientom investíciu do realitných fondov ako alternatívu k termínovaným vkladom. Sú to však diametrálne odlišné produkty s neporovnateľným rizikom.

Samotné pozastavenie vyplácania podielových listov nemusí byť ešte problémom. V podstate sa iba oddiali vyplatenie podielových listov.

Cena podielov po obnovení vyplácania podielových listov môže byť podstatne nižšia

To, čo môže byť skutočným problémom, je precenenie hodnoty podielovej jednotky smerom nadol. Ak dôjde naozaj k vážnej situácii, čo môže byť napr. ďalšia realitná kríza, tak fond bude musieť relatívne rýchlo speňažiť časť nehnuteľností vo svojom portfóliu.

Komerčné nehnuteľnosti sa predávajú omnoho ťažšie a dlhšie a to aj v dobrých časoch. V zlých časoch to je ešte horšie a urýchlenie predaja sa môže uskutočniť znížením ceny. 12 mesiacov však nie je až taká dlhá doba. Čo ak to nebude stačiť na predaj nehnuteľnosti za cenu, ktorá neohrozí investorov.

To, čo je najpodstatnejšie, je cena podielu po obnovení vyplácania podielov. Ak si dnes požiadate o vyplatenie podielov a dôjde k pozastaveniu vyplácania, tak platí, že nie dnešný kurz, ale kurz po obnovení vyplácania podielov je ten, ktorým sa prepočíta vaša investícia.

Medzi nimi môže byť rozdiel a môže byť dosť výrazný. To, že sa to ešte na Slovensku nestalo, to neznamená, že sa to stať nemôže.

Do akých fondov investovať peniaze na kratšie obdobie

Ja nie som veľký fanúšik investovania do realitných fondov. Omnoho radšej mám investície priamo do nehnuteľností. Bavíme sa o priamom nákupe nehnuteľností vo vhodnom čase, dobrej lokalite a za dobrú cenu.

Časť majetku v rámci diverzifikácie môže byť umiestnená v nehnuteľnostiach. S tým som OK a sám mám zainvestované aj v nehnuteľnostiach.

Keď sa bavíme o podielových fondoch na obdobie 3 až 5 rokov, čo je odporúčaný minimálny investičný horizont viacerých realitných fondov, tak sú aj výnosnejšie podielové fondy a hlavne bez možnosti pozastavenia vyplácania podielových listov na 12 mesiacov.

Konkrétne podielové fondy, resp. portfólia nájdete aj v tomto TOMTO ČLÁNKU, ktorý som písal len prednedávnom.

Keď chcete pomôcť prí výbere a nastavení svojej investície, tak môžete osloviť svojho finančného sprostredkovateľa. Ideálne je, ak sa investíciám venuje dlhodobo a ešte lepšie, aj keď sám investuje svoje vlastné peniaze.