Sú lacné hypotéky rizikom pre nárast cien bytov?

Vývoj úrokových sadzieb na Slovenskom trhu viac závisí od toho, čo sa deje mimo Slovenska a sú to veci, ktoré nedokážeme ovplyvniť. Inflácia, po ktorej túži väčšina krajín v EU, stále neprichádza.

Či s nízkou infláciou budeme zápasiť ako Japonci niekoľko desaťročí alebo zažijeme iný vývoj, budeme vedieť až v budúcnosti. Akákoľvek všeobecná predpoveď je len lotériou. Aj od toho bude závisieť cena hypoték na Slovensku.

Budú ceny bytov stúpať alebo klesať?

Pri starších bytoch  v niektorých častiach Bratislavy sledujem v roku 2015 nárast inzerovaných cien, ale aj reálnych kúpnych cien. V extrémnych prípadoch ceny dosahujú takmer cenu novostavby v okrajových častiach Bratislavy.

Ceny novostavieb sú zase pri viacerých projektoch nastavené rozumne a ich kúpa je pre mnohých ľudí výhodnejšia ako kúpa pomerne drahých starších panelákov. Developeri si odkrojili zo svojej marže a ponúkajú byty za nižšie ceny ako v minulosti.

Pri novostavbách sú podstatne nižšie náklady na nehnuteľnosť a vyšší komfort bývania ako pri starších bytoch. Kupujúci to zohľadňujú a vopred rátajú s nákladmi, ktoré budú musieť platiť.

Vychádzam len z vlastnej štatistiky mojich klientov, kde okrajovo sledujem ceny predávaných a kupovaných nehnuteľností. Nie som realiťák, som finančný sprostredkovateľ. Štatistika môže byť ovplyvnená výberom klientov, kde riešim hypotéku na financovanie kúpy nehnuteľnosti.

Staršie byty vs. novostavby

Ceny niektorých starých bytov stále rastú. Je len otázkou času, kedy nárast počtu novostavieb, kde je nastavená dobrá cena, ovplyvní cenu starších bytov. Logicky budú musieť ísť dole, resp. budú stagnovať alebo rásť pomalším tempom ako to bude u novostavieb.

V Bratislave je rozbehnutých pomerne slušný počet nových projektov, ktoré prinesú na trh kvalitné byty v dobrých lokalitách s dobrou občianskou vybavenosťou. Je predpoklad, že mnoho ľudí uprednostní radšej kvalitnú novostavbu pred starším panelákom. Uvidíme, čo to spraví s cenami starých panelákov.

Ľudia opäť kupujú byty, ktoré sú ešte len na papieri

Tento rok evidujem zvýšený záujem o financovanie kúpy bytov, ktoré sú ešte len na papieri. Ľudia po kríze z roku 2008 zase získali dôveru v realitný trh. Developerov táto dôvera posmelila k príprave nových projektov.

Dopyt po kvalitných bytoch tu je stále. Momentálne máme veľa záujemcov, ktorí majú problém nájsť byt, ktorý im vyhovuje. Aj napriek veľkej ponuke, nie je z čoho vyberať. Buď nevyhovuje kvalita nehnuteľnosti alebo je pri byte nastavená neprimeraná cena. Sám som sa o tom mohol presvedčiť pri kúpe vlastnej nehnuteľnosti.

Stiahnite si zdarma E-BOOK: 7 tipov ako ušetriť na finančných produktoch

Ako môže väčšia ponuka bytov ovplyvniť trh hypoték?

Hypotekárny trh vždy odzrkadľuje aj to, čo sa deje na trhu s nehnuteľnosťami. Ak majú ľudia chuť kupovať a je vyrovnaná ponuka s dopytom, tak banky majú chuť požičiavať. Ak sa na trhu naraz ocitne veľké množstvo nehnuteľnosti a nebude záujem o ich kúpu, tak to ovplyvní negatívne aj hypotekárny trh.

Ak sa neudeje nič mimoriadne, čo ovplyvní realitný trh, tak zvýšená ponuka novostavieb môže stlačiť cenu starších bytov a banky budú obozretnejšie pri financovaní kúpy starších bytov, ktoré ľudia zároveň použijú ako zábezpeku pre banku.

Už teraz vďaka odporúčaniu NBS z minulého roka banky 100% hypotéky poskytujú veľmi opatrne. Ak cena starších bytov klesne oproti novostavbám a bude zároveň aj negatívny výhľad na ich vývoj do budúcna, tak banky môžu poskytovať nižšie LTV pri starších bytoch.

Je to len moja úvaha. Skutočnosť môže vyzerať úplne ináč. Väčší vplyv na vážnejšie zmeny na realitnom a hypotekárnom trhu môžu mať udalosti, ktoré aj tak neovplyvníme – zmena politiky centrálnych bánk, finančné krízy, vojenské konflikty, prírodné katastrofy, politické rozhodnutia, občianske nepokoje a pod.

Akákoľvek vážna udalosť v inom kúte sveta môže spôsobiť zmeny aj nepriamo u nás. Zažili sme to už niekoľkokrát aj v minulosti.

Hypotéky sú stále rekordne nízke

Úroky sú stále nízke. Sadzby viacerých bánk sa pohybujú stále pod 2%. Každého, kto momentálne uvažuje nad vlastným bývaním, posmeľuje táto situácia k tomu, aby si hypotéku zobral práve teraz.

Stále je ešte nažive aj trh s refinancovaním hypoték. Veľký objem z novo poskytnutých úverov tvorí práve refinancovanie. Ľudia vo veľkom vymieňajú staré hypotéky za nové. Častokrát týmto krokom ušetria niekoľko desiatok až stovák eur mesačne. Závisí to od výšky hypotéky.

---

Pred výberom banky na financovanie kúpy bytu alebo refinancovanie starej hypotéky si najskôr spravte prehľad všetkých možností, ktoré trh ponúka. Vyberte si banku, kde dostanete najnižší úrok a zaplatíte najnižšie poplatky.

Môžete si obehať všetky banky sami alebo môžete osloviť finančného sprostredkovateľa. Je to len na vás. Dôležité je, aby ste si vybrali takú hypotéku, vďaka ktorej ušetríte.