Ako si môžete znížiť mesačnú splátku hypotéky v čase krízy

V tomto článku píšem o 5 spôsoboch, ako si môžete znížiť mesačnú splátku na hypotéke:

• odklad splátok hypotéky,
• zníženie úroku vo vašej banke,
• refinancovanie hypotéky,
• konsolidácia úverov,
• predĺženie splatnosti hypotéky.

Každý z nich predstavím a pri niektorých uvediem aj konkrétne príklady.

Ak máte radšej videá ako čítanie, tak môj kolega Dušan Moskaľ pripravil na túto tému video. Môžete si ho pozrieť po kliknutí na obrázok nižšie. Ak máte radšej čítanie, tak pod obrázkom môžete pokračovať ďalej.

 

Odklad splátok hypotéky

O odklade splátok hypotéky sa v posledných dňoch rozpráva o čosi viac ako v minulosti. Súvisí to so situáciou, ktorá vznikla ako dôsledok reakcie ľudí po celom svete na šírenie korona vírusu Kovid-19.

Politici spolu s bankami hovoria o tom, že odklad splátok nebude mať v budúcnosti negatívny vplyv na klienta. Zatiaľ je však isté len to, že banky budú musieť vyhovieť klientom, ktorí si o odklad požiadajú.

A takmer isté je aj to, že splátky nezmiznú a nezmizne ani úrok. Po skončení odkladu splátok vám odložené splátky banka zaráta do tých zostávajúcich a môže sa stať, že budete platiť vyššiu splátku, ako by ste platili bez odkladu splátok hypotéky alebo sa doba splácania bude musieť predĺžiť. 

Všetky ostatné reči o tom, že to bude bez následkov pre klientov sú zatiaľ iba sľuby.

Prečo neodporúčam odklad splátok hypotéky

Neverím všetkému, čo hovoria banky a čo hovoria politici. Ak sa s bankou dohodnete na odklade splátok hypotéky, tak v úverovom registri budete mať záznam.

Nebude tam záznam, že je úver v omeškaní. Vďaka tomu sa nespustí proces vymáhania dlžnej sumy, nebudú vám chodiť výzvy a nespustí sa exekúcia alebo dobrovoľná dražba.

V úverovom registri bude záznam o odklade splátok hypotéky.

Banky a politici teraz hovoria, že to nebude mať žiaden negatívny vplyv na klienta. Bude to naozaj takto? Môžeme na 100% veriť politikom a bankám, že to, čo sľubujú, bude naozaj aj realitou v budúcnosti?

Stiahnite si zdarma E-BOOK: 7 tipov ako ušetriť na finančných produktoch

Čo negatívne môže spôsobiť odklad splátok

Záznam pri odklade splátok môže spôsobiť, že v budúcnosti budete mať v banke horšie podmienky. Aktuálne drvivá väčšina bánk tento záznam považuje za negatívny. A je veľmi pravdepodobné, že tomu tak bude aj v budúcnosti, len sa to inak pomenuje.

Možno vám banka nepovie na rovinu, že máte problém preto, lebo ste požiadali o odklad splátok. Možno vám v banke povedia len to, že máte horšiu bonitu a to je dôvod, prečo máte horšie podmienky.

Kto trochu vidí do toho, ako banky posudzujú klientov, tak asi tuší ako ľahko sa banka môže z toho sľubu vyvliecť.

Čo pre vás môže znamenať odklad splátok hypotéky v budúcnosti

• Pri výročí fixácie môžete dostať vyššiu úrokovú sadzbu. Pri navýšení úroku banka neinformuje o dôvodoch navýšenia úroku.
• Ak budete chcieť hypotéku refinancovať, tak iná banka vám úver nemusí schváliť a musíte tým pádom zostať v banke, kde vám navýšili úrok. Viaceré banky majú nastavené procesy tak, že neposudzujú príjem štandardným spôsobom, ale ako jednu z podmienok majú, že úver musí byť riadne splácaný určité obdobie. A to môže byť dôvodom neschválenia novej refinančnej hypotéky.
• Ak budete chcieť požiadať o ďalšiu hypotéku alebo spotrebný úver, tak sa vám banka môže otočiť chrbtom. Odpoveď pre neschválenie nemusí byť, že ste mali odklad splátok. To banky nikdy takto priamo nehovoria. Odpoveď môže byť, že nemáte dostatočnú bonitu alebo že je to obchodné rozhodnutie banky alebo niečo iné, vďaka čomu určite nebudete šťastnejší.

Na to, že existujú výnimky pri schvaľovaní hypoték, sa v žiadnom prípade nespoliehajte. Urobte radšej všetko preto, aby ste nikdy nemali žiadny negatívny záznam v úverovom registri.

Moje vyjadrenie berte prosím tak, že je to môj názor. Nepoznám budúcnosť a neviem ako sa banky k takýmto prípadom v budúcnosti postavia. Jedno je však isté. Neverím tomu, že banky to v budúcnosti nezohľadnia.

Verte tomu, že aj pre mňa je táto možnosť lákavá. Mám viacero rozumných úverov na nehnuteľnosti a potešilo by ma neplatiť 9 mesiacov žiadne splátky. Aj napriek tomu do toho nepôjdem.

Čo odporúčam spraviť

Urobte všetko preto, aby ste o odklad splátok nemuseli požiadať. Žiadajte o neho jedine vtedy, ak už naozaj neexistuje iná možnosť.

Ak predsa len musíte znížiť mesačné splátky úverov, tak nižšie píšem o ďalších možnostiach, ktorými si znížite mesačné splátky, ale na rozdiel od odkladu splátok nebudete mať určite žiadny negatívny záznam v úverovom registri.

Zníženie úroku vo vašej banke

Toto je starý známy osvedčený spôsob ako si môžete znížiť nielen úrok, ale aj mesačnú splátku. Ešte pred tým, kým budete refinancovať svoju hypotéku, tak sa pokúste vyjednať si nižší úrok vo svojej banke.

Je to v podstate asi najjednoduchší a v niektorých bankách aj najlacnejší spôsob ako si znížiť úrokovú sadzbu a mesačnú splátku. V minulosti som písal na túto tému článok "Ako donútite svoju banku, aby vám znížila úrok na hypotéke". Je to síce starší článok, ale mnohé princípy v ňom viete použiť aj teraz.

Momentálne má väčšina bánk nastavené retenčné oddelenia, ktoré reagujú dosť rýchlo a výsledok môže byť zaujímavý. Takže to môže ísť ešte hladšie. Občas klienti dokonca dostávajú nižšie úrokové sadzby ako dostávajú noví klienti tej istej banky.

Refinancovanie hypotéky

Ak nepochodíte vo svojej banke, tak až potom začnite proces refinancovania hypotéky do inej banky.

Koľko dokážete ušetriť? Závisí to od toho, aký úrok máte na existujúcej hypotéke. Na obrázku nižšie si môžete pozrieť výšku splátky pri rovnakej výške hypotéky, ale rozdielnom úroku.

Zdroj: prepočet autora

Tu nájdete aktuálne podmienky v bankách pri refinančnej hypotéke.

Ešte jedno upozornenie na záver. Ak sa rozhodnete ísť touto cestou, tak si dajte pozor na poplatok za predčasné splatenie hypotéky v starej banke. Ten môže byť až 1% zo zostatku istiny.

Preto odporúčam to riešiť vtedy, ak máte výročie fixácie hypotéky alebo si novú hypotéku zoberte v banke, ktorá prepláca poplatok za predčasné splatenie hypotéky.

Konsolidácia hypotéky a úverov

Proces konsolidácie je pri hypotékach a úveroch spojený so zlúčením viacerých úverov do jedného. Veľmi často si ľudia spájajú hypotéku s inými úvermi. Týmto spôsobom si dokážu uvoľniť rodinný rozpočet omnoho viac ako refinancovaním.

Výsledkom konsolidácie je obyčajne:

• zníženie mesačnej splátky,
• zníženie úroku,
• väčší prehľad v záväzkoch.

Spolu s hypotékou môžete konsolidovat tieto typy úverov:

• spotrebný úver,
• stavebný úver,
• medziúver,
• povolené prečerpanie,
• kreditná karta.

A teraz ako to vyzerá v praxi. Na obrázku nižšie si môžete pozrieť čísla konkrétneho prípadu z praxe. Toto boli mesačné splátky, ktoré klient platil pred konsolidáciou.

Zdroj: prepočet autora

Po konsolidácii to vyzeralo takto.

Zdroj: prepočet autora

Rozdiel v mesačnej splátke je 394,25 €. Úroková sadzba je podstatne nižšia. Dobu splácania sme prispôsobili zostatku doby splatnosti hypotéky ako najväčšieho záväzku. V tomto prípade konsolidícia priniesla veľmi veľkú úsporu, ktorú klient použil na tvorbu finančnej rezervy.

Predĺženie doby splatnosti hypotéky

Je to menej používaný spôsob zníženia mesačnej splátky. V mnohých situáciách môže dávať zmysel, ak iná lepšia cesta neexistuje.

Čím je doba splatnosti dlhšia, tým je mesačná splátka nižšia. Toto je tá príjemnejšia stránka. Horšie na tomto riešení je celkové navýšenie preplatenia. Čím dlhšie hypotéku splácate, tým viac zaplatíte na úroku.

V dnešnej dobe, kedy sú úroky na hypotékach nižšie, ako je výška inflácie, môže dávať zmysel neponáhľať sa so splácaním hypotéky a potom predĺženie doby splatnosti môže byť jednoduchým a efektívnym spôsobom zníženia si mesačnej splátky.

Na obrázku nižšie si môžete pozrieť ako sa znižuje mesačná splátka s pribúdajúcou dobou splácania hypotéky.

Zdroj: prepočet autora

Rozdiel medzi splátkou 20 a 30 ročnej hypotéky vo výške 100.000 € pri úroku 0,8% p.a. je presne 138,39 €. Možno je to pre niekoho spôsob, ako si uvoľniť rodinný rozpočet a vie to využiť.

Predĺženie doby splácania môžete skombinovať  s vyjednaním lepšej sadzby vo svoje banke alebo refinancovaním hypotéky do inej banky alebo konsolidáciou úverov. Toto spojenie môže mesačnú úsporu na mesačnej splátke hypotéky ešte viac navýšiť.

Čo môžete spraviť s voľnými peniazmi, ktoré ušetríte?

Máte v podstate 3 základné možnosti.

Môžete peniaze minúť na spotrebu

Ak idete úplne na doraz a splátku si znižujete preto, že nemáte na chleba, tak v podstate asi ani inú možnosť nemáte. Problém tkvie ani nie tak v tejto situácii, ale vo vašej minulosti. Rezerva sa najlepšie tvorí v dobrých časoch.

Môžete si z nich vytvárať finančnú rezervu

Ak sa bez sumy, ktorú ušetríte, dokážete zaobísť, tak ju môžete použiť na vytváranie krátkodobej rezervy. Aká rezerva je dobrou rezervou? Podľa mňa je dobrou rezervou suma, ktorá pokryje vaše výdaje na dobu 12 mesiacov. Toto považujem za naozaj dobrú rezervu.

Môžete ich investovať a zhodnocovať

Ak máte dostatočnú rezervu, tak jej časť môžete rozumne investovať. Môžete takisto investovať sumu, ktorú ste ušetrili po znížení splátky hypotéky. Peniaze v budúcnosti môžete použiť na predčasné splatenie hypotéky alebo na tvorbu kapitálu na dôchodok alebo ako sporenie pre deti alebo na tvorbu kapitálu, z ktorého budete čerpať rentu.

Po dlhom čase žijeme opäť dobu, ktorá je o trochu zaujímavejšia na investovanie oproti krátkej minulosti. Pred nedávnom som práve na túto tému písal článok Koľko zarobí vaša investícia, keď zainvestujete v čase poklesu.

Ak chcete poradiť presný postup, ako si znížiť mesačnú splátku na hypotéke, tak kontaktujte svojho finančného poradcu.