Prečo stále rastú ceny nehnuteľností? Oplatí sa ešte kupovať?

Ak po niekoľkých rokoch v prenájme alebo starom byte dnes začnete uvažovať nad kúpou nehnuteľnosti, možno vás vývoj trochu prekvapí - rozdiel s cenami spred piatich rokov bude totiž priepastný.

V júli tohto roka rástli ceny nehnuteľností medziročne o 11,2 % - čo je najviac od roku 2008. Priemerná cena bytov na Slovensku je aktuálne neuveriteľných 2.024 € za m², a v centrách niektorých krajských miest nie je problém nájsť byty, kde cena ďaleko prekračuje 3.000 € za m². Domy sú v prepočte na m² lacnejšie.

Ako sa vyvíjali ceny nehnuteľnosti do konca roka 2019, si môžete pozrieť na grafe nižšie. Ak by tam bol aj rok 2020, tak si určite všimnete, že sme s cenami výrazne vyššie ako v roku 2008.

Zdroj: NBS

Nehnuteľnosti sú však ako všetky ostatné aktíva, a ich cenu ženie veľa rôznych faktorov. Ak ich nepoznáte a nevezmete do úvahy, je veľmi ľahké si povedať, že predajcovia sú nenažraní, a ceny letia raketovou rýchlosťou.

Stiahnite si zdarma E-BOOK: 7 tipov ako ušetriť na finančných produktoch

Prečo ceny stále stúpajú?

Napriek tomu, že sú ceny nehnuteľností na Slovensku dnes už dávno za hranicou cenovej bubliny v roku 2008, nemusí to nutne znamenať, že sú v bubline aj dnes.

Na vývoj cien nehnuteľností má vplyv inflácia a viaceré iné faktory, o ktorých píšem o pár riadkov nižšie. Do bubliny sa veci dostávajú až vtedy, ak rastú iracionálne, a nepomerne rýchlejšie ako všetko ostatné.

Dnes však (obzvlášť v krajských mestách) ceny ženú nahor viaceré racionálne vplyvy:

• Nízka nezamestnanosť a vyššia mzda - rovnako ako ceny, aj priemerná mzda rastie (za posledných 10 rokov vzrástla o viac ako 33%). Spolu s nízkou nezamestnanosťou sa tak na trh dostáva veľa ľudí, ktorí chcú nakúpiť.
• Nízke úrokové sadzby - vyššie platy a nízke úroky znamenajú, že oveľa viac ľudí si môže dovoliť hypotéku. Dnešné úrokové sadzby sú na historickom minime (až 5x nižšie ako v roku 2011), čo veľmi rozširuje skupinu kupujúcich.
• Nízka ponuka - aj keď to na prvý pohľad nemusí tak vyzerať, ponuka novostavieb a kvalitných starších bytov je v priemere oveľa nižšia ako dopyt. Koronakríza síce uvoľnila na predaj a prenájom niektoré byty, ktoré sa používali na krátkodobý prenájom, ale spomalila aj výstavbu, a tak nepomer zostáva.
• Vyšší záujem o kúpu - aktuálna situácia na trhoch ženie opatrných investorov do bezpečnejších prístavov a nehnuteľnosti patria medzi tie najobľúbenejšie. Okrem toho je na trhu stále obrovské množstvo ľudí, ktorí si kupujú nehnuteľnosti na vlastné bývanie.

Triezvy pohľad na situáciu ponúka Národná banka Slovenska, ktorá každý štvrťrok vypočítava Kompozitný index na hodnotenie cien bývania. V ňom berie do úvahy také parametre, ako je:

• pomer ceny bývania k cenám nájmov
• pomer ceny bývania k priemernému príjmu
• pomer ceny k inflácií
• dostupnosť úverov
• a niekoľko ďalších menších ukazovateľov

Výsledkom je trh v 5 rôznych stavoch - prepad, rovnováha, vzostup, riziko a bublina. A hoci aktuálne ceny rýchlo rastú (medziročne o viac ako 11 %), a mieria do štádia bubliny, aktuálne sú ešte stále len v pásme rizika.

Aktuálna situácia môže zmeniť vývoj cien nehnuteľnosti a môže zároveň ovplyvniť aj faktory, ktoré berie do úvahy kompozitný index. Ako presne, uvidíme až v budúcnosti.

Čo robiť? Je čas predať alebo kúpiť? Ja robím toto

Je určite dobrý čas, ak chcete nehnuteľnosť predať. Pri nízkej ponuke sa predáva ľahko a za dobré ceny. Tak ako všetko, aj predaj nehnuteľnosti musí dávať ekonomický zmysel. Keď meníte byt menší sa za väčší, tak predáte draho a kúpite draho. To dáva zmysel.

Ak by ste však chceli predať nehnuteľnosť len preto, aby ste realizovali zisk z investície do nehnuteľnosti a peniaze pritom nepotrebujete na nič iné, tak to nemusí byť práve najlepšie riešenie. To, čo spravíte s peniazmi z predaného bytu, musí dávať ekonomický zmysel tiež.

Nehnuteľnosti sú práve jemne nadhodnotené, v niektorých lokalitách podľa mňa drahé. To však nemusí znamenať, že nie je čas nakupovať.

Ak hľadáte nehnuteľnosť na bývanie, dnešné ceny môžu byť ešte stále rozumné. Dôležité je však urobiť si pri nákupe dobrý prieskum a všetko si dobre spočítať. Vyššia cena je totiž vyvážená dobrými podmienkami hypoték a vo finále môžete nájsť dobrú ponuku - len si nechajte čas na premyslenie.

Nákup nehnuteľností na prenájom je však už trochu iný príbeh. Na to, aby bola takáto nehnuteľnosť výnosná, musíte nájsť veľmi dobrú ponuku. Investovanie do nehnuteľností musí dávať ekonomický zmysel.

Osobne sa riadim pravidlom, že po kúpe nehnuteľnosti chcem mať čistý zisk z prenájmu na úrovni 4 až 5% ročne (po zaplatení nájmu, dane, poistenia bytu, rezervy na budúce opravy a pod.). A nerátam do toho nárast cien nehnuteľnosti. To je bonus navyše.

Je to náročné kritérium, a dnes ho spĺňa len veľmi málo nehnuteľností kdekoľvek na Slovensku - obzvlášť kvôli vysokým cenám a nízkym nájmom.

Na to, aby ste ho naplnili, musíte kúpiť nehnuteľnosť v niektorých lokalitách aspoň 20 až 30% pod trhovou cenou - a hoci sa to môže zdať šialené, pri mojich posledných dvoch investíciách sa mi podarilo nájsť vhodné nehnuteľnosti. Nie je to jednoduché, ale stojí to za to.

Nepredpovedajte budúcnosť

Snažiť sa “poraziť trh” a predpovedať budúcnosť je skoro nemožné. Hoci faktory ukazujú na ďalší rast, dnešný svet je veľmi nevyspytateľný, a situácia sa môže zvrtnúť akokoľvek.

Na čo si teda v týchto časoch dávam pri investovaní pozor, podľa čoho viem, či je investícia do nehnuteľnosti bezpečná?

To už bude téma v niektorom z budúcich blogov. Ak to však potrebujete vedieť už teraz, môžete mi zavolať alebo napísať. Je predsa lepšie byť pripravený na príležitosť, ako byť ňou prekvapený.